Pastaraisiais metais rusai vis dažniau galvoja apie nekilnojamojo turto įsigijimą užsienyje. Nors būsto kainos Rusijos megapoliuose sparčiai auga, daugelyje pasaulio šalių nekilnojamojo turto kainos išlieka stabilios. O kadangi ne visi gali sau leisti sumokėti visą sumą už objektą, dauguma potencialių pirkėjų analizuoja skirtingas būsto skolinimo galimybes. Reikia pripažinti, kad apskritai hipotekos užsienyje yra pigesnės nei paskolos Rusijos bankuose.
Užsienio nekilnojamojo turto rinkos būklė
2021 metais pasaulinėje nekilnojamojo turto rinkoje vyravo teigiama tendencija. Analizuojant būsto rinkas rusams patraukliausiose pasaulio šalyse, matyti toks vaizdas: daugumoje Europos šalių, taip pat ir JAV, išlieka didelė būsto paklausa. Atsižvelgiant į pasiūlos sumažėjimą, turėtume tikėtis laipsniško nekilnojamojo turto kainų kilimo ir ši tendencija išliks kelerius ateinančius metus.
Kainų ir pardavimo apimčių augimas gali rodyti išeitį iš krizės, o tai reiškia, kad ilgainiui nekilnojamojo turto įsigijimas Rusijos piliečiams taps mažiau prieinama investicija nei prieš porą metų.
Spėjama, kad kai kuriose šalyse – Čekijoje, Slovėnijoje ir Kroatijoje – kainų lygis išliks nepakitęs. Tik keliose šalyse tikimasi nežymaus kilnojamųjų ir nekilnojamųjų daiktų vertės sumažėjimo. Tai Kipras, Graikija, Juodkalnija, Lietuva ir Malta.
Padėtis Rusijoje yra tamsesnė. „Global Property Guide“ vietos rinką laiko „silpniausia pasaulyje“. Būsto hipotekos agentūros duomenimis, nekilnojamojo turto vertės sumažėjo 30%, palyginti su kainomis prieš krizę. Pasak ekspertų, dėl to kalti keli veiksniai:
- Rusijos valiutos devalvacija;
- mažas investicinis potencialas;
- pasiūlos perteklius (spartus būsto fondo augimas, ypač dideliuose miestuose);
- rusų mokumo sumažėjimas;
- baigiasi valstybinės būsto paskolų rėmimo programos.
Tačiau kainų mažėjimas nereiškia, kad rusams bus lengviau įsigyti būstą. Turtingesni žmonės ir valstybės paramos programų dalyviai jau yra įsigiję nekilnojamąjį turtą, o likusiems paskolų palūkanos dažnai būna neįperkamos.
Užjūrio hipotekos būsto įsigijimo tikslai
Iki 2021 metų rusai nekilnojamąjį turtą užsienyje pirko daugiausia asmeniniam naudojimui. Tačiau po rublio devalvacijos 2021 metais daugumai tai tapo taupymo būdu. Kai kurie taip pat tikisi gauti pelno iš investicijų į butus, namus, viešbučius ar restoranus.
Brokerių bendrovės „Tranio“ tyrimo duomenimis, per 80% pirkėjų yra įmonių savininkai ir individualūs savininkai. Jie mieliau perka nekilnojamąjį turtą Prancūzijoje, Austrijoje, Čekijoje ir Juodkalnijoje.
Tiems, kurie planuoja užsidirbti išnuomodami butus, būsto paskolos populiarios Bulgarijoje, Graikijoje ir Portugalijoje. Viešbučių nekilnojamasis turtas yra paklausus Austrijoje ir Graikijoje. Komercinis nekilnojamasis turtas Vokietijoje yra ne mažiau populiarus.
Apie 40% pirkėjų tikisi uždirbti iš perkamo turto vertės augimo. Jie mano, kad tikslinga investuoti į nekilnojamąjį turtą, esantį JK, Vokietijoje, Portugalijoje.
Kitas veiksnys, turintis įtakos pinigų investavimo krypties pasirinkimui, yra gyvenimo užsienyje įteisinimas. Šio tikslo siekia maždaug 34 % respondentų. Apie tai, kurios šalys užsienio piliečiams suteikia leidimą gyventi mainais į investicijas į gyvenamąjį ir komercinį turtą skaitykite straipsnyje „Leidimas gyventi perkant nekilnojamąjį turtą“.
Kokia valiuta imti paskolą
Paprastai užsienio finansų institucijos kredituoja vietinio nekilnojamojo turto pirkimą nacionaline valiuta. Ši taisyklė galioja ir Rusijos skolininkams.
Jei rusas, pasiėmęs paskolą eurais, pajamas gauna rubliais, jis turėtų atsižvelgti į tai, kad devalvavus Rusijos valiutai, būsto paskolos kaina padidės.
Kai kurie Europos bankai hipotekas išduoda Šveicarijos frankais. Tokiu atveju rizika didėja. Iki 2008 metų Šveicarijos valiuta buvo stabili, o ja išreikštos palūkanų normos buvo mažesnės nei eurais ir svarais. Po 2008 m. krizės hipotekos frankais pabrango dėl franko brangimo.
Pavyzdžiui, JK pirkėjo, gavusio paskolą būstui įsigyti Šveicarijos frankais, mėnesinės įmokos išaugo beveik 2,7 karto: 2009 metais – 300 svarų, palyginti su 800 svarų 2021 metais.
Siekiant išvengti valiutos rizikos, ekspertai rekomenduoja stengtis, kad paskolos valiuta atitiktų pajamų valiutą. Jeigu nekilnojamasis turtas perkamas sau, o paskolos gavėjas planuoja apmokėti būsto paskolą iš „rublinių“ pajamų, pirkinys kainuos brangiau dėl nuolatinio nacionalinės valiutos silpnėjimo. Tačiau be mėnesinių įmokų, lėšų reikės ir įsigytam turtui išlaikyti.
Šalys su patraukliausiomis hipotekos sąlygomis
Prieš prasidedant krizei, užsienio bankų organizacijos neturėjo problemų suteikdamos hipotekos paskolas Rusijos Federacijos piliečiams. Ir nors šiandien daug kas pasikeitė, rusai vis dar gali gauti būsto paskolą.
Įvairių pasaulio bankų reikalavimai užsienio skolininkams yra labai skirtingi. Kai kurios finansų institucijos pateikia keletą rimtų sąlygų, o kitos noriai patvirtina hipotekos paraiškas. Apsvarstykite skolinimo sąlygas šalyse, kurios yra populiariausios tarp vietinių nekilnojamojo turto pirkėjų.
Hipotekos paskola Ispanijoje
Paslauga teikiama užsieniečiams nuo 18 metų. Hipotekos rusams Ispanijoje išduodamos tik labai likvidžiam nekilnojamajam turtui. Pats paskolos gavėjas pasirenka pageidaujamą palūkanų normos schemą:
- fiksuotas: 4–5,5%, pagrindinis jo privalumas – palūkanų normos rizikos nebuvimas ir galimybė planuoti išlaidas;
- plaukiojantis – nuo 2% per metus. Ši parinktis yra pelningesnė, tačiau tarifai peržiūrimi kas 6–12 mėnesių ir gali didėti;
- mišrus: pirmus 2-3 metus taikomas fiksuotas tarifas, vėliau taikoma „plaukiojanti“ schema.
Paskolos grąžinimo terminas gali būti pratęstas 5–40 metų. Paskolos gavėjui, apdraudusiam gyvybę ir būstą, tarifas bus sumažintas 0,2-0,4 balo.
Kadangi paskolos pareigūnai kruopščiai tiria užsienio pareiškėjų mokumo klausimą, prašymo svarstymas trunka 2-5 savaites.
Specialistai rekomenduoja atkreipti dėmesį į nekilnojamąjį turtą Katalonijos sostinėje. Po referendumo dėl regiono nepriklausomybės ten stipriai sumažėjo būsto paklausa, o parduodamų nekilnojamojo turto skaičius išaugo dvigubai. Bijodami turistų nutekėjimo iš Barselonos, užsienio pirkėjai sutelkė dėmesį į Valensiją.
Nekilnojamojo turto pirkimas Vokietijoje
Daugumos konsultacinių firmų nuomone, Vokietija yra pasaulinės nekilnojamojo turto rinkos lyderė, o šalies sostinė turi geriausio pasaulio miesto statusą investuojant į komercinius pastatus.
Bankai analizuoja ekonominę situaciją šalyje ir reguliuoja nerezidentams išduodamų būsto paskolų skaičių. Kartais paskolas užsieniečiams suteikusi organizacija sustabdo tokią praktiką, todėl prieš kreipdamiesi reikėtų pasitikrinti, ar paslauga vis dar teikiama.
Paprastai Vokietijos bankai finansuoja tik pusę turto kainos. Paskolos terminas 5-30 metų. Jeigu hipoteka išduodama 10 metų, paskolos gavėjui kasmet imamas 4,5 proc. Padidinus terminą, padidėja palūkanų norma. Paraiškos peržiūros procesas trunka apie 4 savaites.
Kai kurie bankai skolina tik sąskaitų savininkams. Tokiu atveju galite pasitelkti būsto paskolų brokerių ar įmonių, kurios parduoda nekilnojamąjį turtą, pagalbą.Už savo paslaugas tarpininkai ima apie 2% paskolos sumos.
Nekilnojamojo turto paskolos Prancūzijoje
Paryžius yra mėgstamiausia turistų vieta. Tikriausiai dėl to nekilnojamojo turto kainos čia aukštos. „LPI-Se Loger“ duomenimis, 2021 metais būsto „kvadrato“ kaina 12-oje miesto rajonų viršijo 9160 eurų. Tačiau pirkėjai įsitikinę, kad dėl buto pardavimo problemų nekils – bet koks objektas parduodamas per kelias dienas.
Beveik visi Prancūzijos bankai išduoda būsto paskolas nerezidentams, kurie įrodė savo mokumą. Pagrindinės skolinimo sąlygos:
- Dokumentais pagrįstų pajamų buvimas darbo vietoje.
- Mėnesinės įmokos dydis – ne daugiau kaip 1/3 pajamų.
Kai kurios institucijos reikalauja, kad pareiškėjas turėtų bent vieną nekilnojamąjį turtą vienoje iš pasaulio šalių.
Finansavimo dydis – 50-60% pirkimo kainos, vidutinė norma – 2,5% per metus, skolos grąžinimo terminas – 25 metai. Jei pradinis įnašas mažas, palūkanos padidėja iki 4%.
Banque Patrimoine et Immobilier kredituoja 70% sumokėtos sumos, grąžinimo laikotarpis iki 30 metų. Kainos yra 4-5% per metus. Nuo paraiškos pateikimo iki lėšų gavimo praeina iki 2 mėnesių.
Hipotekos skolinimo sistema Latvijoje
Iki 2021 metų rusai buvo pagrindiniai nekilnojamojo turto pirkėjai iš užsienio, kol šalies valdžia padidino investicijų leidimui gyventi gauti sumą nuo 142 000 iki 250 000 eurų.
Šiuo metu fiksuotos palūkanos siekia 6-8% per metus. Bankai pasirengę padengti iki 60% objekto kainos, o tai reiškia, kad likusius 40% teks mokėti iš savo kišenės. Skola turi būti padengta per 15 metų.
Pagrindinė skolinimo sąlyga – gyventojo laidavimas. Latvijos bankų sistemos privalumas yra tas, kad nėra baudų už išankstinį lėšų grąžinimą.
Kiekviena paraiška nagrinėjama atskirai. Paskolos pareigūnas analizuoja pareiškėjo dokumentus, ypač jo pajamų šaltinius Rusijos Federacijoje ir galimybę laiku vykdyti piniginius įsipareigojimus.
Paskolos sąlygos Turkijoje
Portale „HomesOverseas“ paskelbtais duomenimis, 2021 metų rudenį užsienio piliečiai Turkijoje įsigijo 75,2% daugiau objektų nei pernai.
Paskolą gauti vietinėje finansų įstaigoje nėra sunku, tačiau reikėtų atkreipti dėmesį į paskolos sumos apskaičiavimo principą. Bankai dažniausiai finansuoja 50–70% vertinamos turto vertės, o ne pardavėjo nustatytos kainos.
Tarkime, būsto kaina yra 150 000 €, bet banko atstovas gali įvertinti tik 100 000 €. Dėl to pareiškėjas gaus ne daugiau kaip 70 000 €.
Bankai suteikia lėšų laikotarpiui nuo 6 mėnesių iki 15 metų. Palūkanos didesnės nei Europoje – 6-9% per metus. Mėnesio įmoka neturi viršyti 50% paskolos gavėjo oficialių pajamų.
Kol būsto paskolos mechanizmas kuriamas, paslauga teikiama tik didžiuosiuose miestuose. Norint gauti lėšų, reikalingas didelis dokumentų paketas. Su paraiškos svarstymu susijusi veikla trunka nuo vienos savaitės iki 2-3 mėnesių.
Skolinimo sąlygos Kipre
Užsienio pilietis Kipre gali gauti hipoteką gatavų ar statomų objektų pirkimui, nekilnojamojo turto remontui. Minimali paskolos suma – 75 000 €, maksimali riba – 500 000 €. Pirminio nekilnojamojo turto įsigijimą labiausiai nori finansuoti bankai, tačiau skiria ne daugiau kaip 60% reikalingos sumos. Brangesnių objektų finansavimu (iki 1 mln. eurų) galima tikėtis sumokėjus pusę jų kainos.
Paskola išduodama nuo 10 iki 40 metų laikotarpiui. Saloje yra kintamų palūkanų normų. Jų vidutinį lygį (5-8 proc.) lemia paskolos valiuta ir pradinio įnašo dydis.
Dokumentų tvarkymo procedūra gana paprasta ir trunka iki 30 dienų. Paskolos įmokos neturi viršyti 33% kliento mėnesinių pajamų.
Be to, už paskolos įforminimą klientas moka 150-500 eurų ir 1% mokestį nuo paskolos sumos. Taip pat teks apdrausti gyvybę ir įsigytą objektą, kuris kasmet kainuos nuo 500 iki 1800 eurų. Draudimo poliso kaina laikui bėgant mažėja, nes priklauso nuo likusios skolos dydžio.
Hipoteka užsieniečiams JAV
JAV numato platų finansavimo terminų spektrą – nuo 12 mėnesių iki 30 metų. Teoriškai bankai skolina iki 70% turto vertės, o maksimali paskolos suma yra 2 000 000 USD. Tiesą sakant, rusai turi mažai galimybių gauti būsto paskolą, jei nėra pinigų sumokėti pusei sumos. Tačiau vidutinė metinė norma nerezidentams siekia tik 4 proc. Paraiškos svarstymas trunka apie 3 savaites.
Mokumui patvirtinti pareiškėjas turi pateikti banko, kurio paslaugomis naudojosi 2 metus, rekomendaciją. Objektas banko įkeistas išlieka visą paskolos laikotarpį, numatytos baudos už išankstinį grąžinimą. Žalioji kortelė arba darbo viza padidina galimybes gauti paskolą.
Nepaisant griežtų reikalavimų, pusė užsieniečių kreipiasi dėl būsto paskolos. Pagal statistiką, nerezidentų, besikreipiančių kredito įstaigų tarpininkavimu, skaičius siekia 27 proc.
Kreipdamiesi dėl paskolos, turite sumokėti mokestį (2% paskolos sumos) ir nekilnojamojo turto vertinimo paslaugą (350–2000 USD). Kitas reikalavimas – metinis būsto draudimas: 2000–3000 USD.
Kur sunkiausia gauti būsto paskolą
Verslas su užsieniečiu bankams yra rizikingas reikalas, todėl finansų institucijos:
- kompensuoti padidėjusią riziką didelėmis palūkanų normomis;
- sumažinti užsienio klientams išduodamų paskolų skaičių;
- nustatyti pareiškėjams apribojimus.
Pavyzdžiui, JAE yra labai mažai nekilnojamojo turto objektų, dėl kurių nerezidentai galėtų kreiptis dėl hipotekos.
| Šalis | Fiksuota norma, % | Maksimali paskolos suma, % | Maksimalus paskolos terminas | Apribojimai |
|---|---|---|---|---|
| Austrija | 3.5 | 60 | 25 metai | Ne visose federalinėse valstijose įmanoma nusipirkti nekilnojamojo turto. |
| Bulgarija | 11 | 70 | 25 metai | Paslaugas nerezidentams teikia 2-3 kredito įstaigos. |
| Jungtinė Karalystė | 2–4,5 | 70 | Nuo 5 metų, su galimybe pratęsti naujomis sąlygomis. | Paskolos už mažiau nei 1 milijoną svarų sterlingų yra nuostolingos kredito įstaigoms. Gauti būsto paskolą pigiam būstui yra sunkiau nei prabangiam nekilnojamajam turtui. |
| čekų | 5 | 60 | 35 metai | Hipoteka pirmajam turtui nesuteikiama – kad prašymas būtų patenkintas, paskolos gavėjas turi turėti būstą šalyje. |
| Šveicarija | 4.5 | 50 | 10 | Nekilnojamojo turto sandorių skaičiaus kvotos atskiruose kantonuose. |
Kai kuriose šalyse skolinimas užsieniečiams nėra praktikuojamas, todėl Rusijos skolininkai turės atsisakyti idėjos gauti hipoteką Vengrijoje ir Kroatijoje. Dauguma Vengrijos bankų skolina tik ES šalių piliečių atliekamoms operacijoms.
Norint patvirtinti paskolą Norvegijoje ir Olandijoje, būtina patvirtinti pajamų gavimą ES šalyse. Tailando, Egipto, Vietnamo ir Tuniso finansinės institucijos neteikia būsto paskolų nerezidentams.
Paskolos gavimo užsienyje etapai
Pasirinkus tinkamą objektą, reikia veikti greitai, todėl kai kuriuos veiksmus reikia atlikti iš anksto. Tai apima visų dokumentų surinkimą ir vertimą į šalies, kurioje planuojama gauti paskolą, kalbą, taip pat oficialų vertimo patvirtinimą.
Pirkėjas, priėmęs galutinį sprendimą, privalo:
- atidaryti sąskaitą vietiniame banke ir įnešti lėšas (grynaisiais pinigais arba pavedimu);
- pateikti dokumentus svarstyti kredito įstaigai;
- laukti teigiamo banko sprendimo;
- apdrausti gyvybę ir nekilnojamąjį turtą;
- pasirašyti hipotekos ir pirkimo-pardavimo sutartis.
Dokumentų paketas
Norėdami gauti būsto paskolą, turite pateikti išsamų dokumentų rinkinį, kuris leistų paskolos administratoriams įsitikinti paskolos gavėjo patikimumu ir mokumu. Bet kurioje šalyje į šį sąrašą įtraukta:
- Tarptautinis pasas; Jungtinėse Amerikos Valstijose galite naudoti savo socialinio draudimo kortelę arba JAV vairuotojo pažymėjimą.
- Išlaidų duomenys – banko sąskaitų kopijos, pažymos apie paskolas, alimentų mokėjimą.
- Mokumą patvirtinantys dokumentai – sąskaitos išrašas, patvirtinantis turimą sumą pradiniam mokėjimui ir kredito paslaugų apmokėjimui, rekomendaciniai raštai ir kt.
- Preliminari sutartis dėl objekto pirkimo.
- Pareiškėjo adresas ir kontaktiniai duomenys.
- Informacija apie pajamas - pažyma iš darbovietės apie atlyginimo dydį ir mokesčių deklaracija už paskutinius 1-2 metus.
JK bankai ypač atidžiai tikrina lėšų kilmę, nes JK galioja pinigų plovimo įstatymas.
Ką reikia žinoti apie hipoteką užsienyje
Paskola nekilnojamajam turtui įsigyti leidžia išspręsti būsto problemą, sutaupyti ir sutaupyti pinigų. Tačiau nereikėtų pamiršti aukščiau paminėtų valiutų rizikos ir kitų tokio sandorio spąstų:
- Nepalankių kintamų palūkanų pokyčių rizika. Net ir nedideli pokyčiai finansų rinkoje padidins komisinius, o tokia paskola gali būti neįperkama skolininkui. Ekspertai rekomenduoja skolintis fiksuotomis palūkanomis.
- Ilgas sprendimo dėl paskolos laukimas. Kartais bankas atsako po kelių mėnesių, todėl tenka įtikinti pardavėją palaukti.
- Vėlavimas pervesti lėšas į užsienio sąskaitą. Pinigus patartina pervesti dar prieš pradedant su pardavėju aptarinėti sandorio sąlygas.
- Ribotas finansavimo laikotarpis. Kai kurios šalys paskolas suteikia ne ilgiau nei 2-5 metams, tačiau per ilgas paskolos terminas „pabrangina“ paskolą. Specialistų teigimu, optimalios sąlygos yra 10-15 metų.
- Paskolos sumos apribojimai. Italijos bankai nefinansuoja pirkinių už 50 000 €, apatinė sumos riba Šveicarijos kredito įstaigose yra 580 000 €. Kitose valstijose prabangaus nekilnojamojo turto pirkimo limitas yra ribojamas.
- Paskola tik juridiniams asmenims. Pavyzdžiui, Vokietijos įstatymai riboja darbą su užsienio klientais, todėl nerezidentai turi atidaryti vietinę įmonę. Tokiu atveju skolininkas, perkantis pelningą objektą, turi galimybę optimizuoti mokesčių mokėjimo schemą.
- Nuolatinių pajamų buvimas valstybėje yra vienas iš pagrindinių kai kurių Europos bankų reikalavimų.
- Papildomos išlaidos. Netikėtos išlaidos gali labai paveikti galutinę turto kainą. Hipotekos brokeriai jums pasakys, kaip sutaupyti pinigų ir padės gauti palankiausias sąlygas.
Mokestinės pasekmės pagal Rusijos Federacijos įstatymus
Hipotekos paskola yra pelningas žingsnis, tačiau ne visi žino apie Rusijos teisės aktų reikalavimus piliečiams, gaunantiems materialinę naudą iš pirkimo (Rusijos Federacijos mokesčių kodekso 212 straipsnio 1 punktas). Jeigu metinė hipotekos užsienio valiuta palūkanų norma nesiekia 9%, Rusijos mokesčių rezidentai privalo sumokėti materialinės naudos mokestį, nurodydami šį faktą savo metinėje mokesčių deklaracijoje.
Sumai apskaičiuoti naudojama formulė: būsto paskolos suma × (9% – užsienio palūkanų norma) / 365 × paskolos naudojimo dienų skaičius. Po to reikia susumuoti mėnesio sumas ir apskaičiuoti 35% mokestį.
Pavyzdys: 2021 m. rugsėjį Rusijos Federacijos mokesčių rezidentas gavo 50 000 € už buto pirkimą Vokietijoje su 1,5% tarifu. Paskolos gavėjo turtinė nauda už 4 mėnesius 2021 metais siekė 1065,5 €, todėl 2021 metais jis sumokėjo 372,9 € mokesčių.
Pagal str. Remiantis Rusijos Federacijos mokesčių kodekso 122 straipsniu, netyčiniai įsipareigojimų nevykdymai turės sumokėti ne tik mokesčius, bet ir pridėti 20% šios sumos kaip baudą. Jei mokesčių inspekcijai pavyks įrodyti tyčinius veiksmus, bauda padidės iki 40% nesumokėto mokesčio.
Norėdami išvengti šio apmokestinimo, galite kreiptis dėl hipotekos juridiniam asmeniui.
Išvada
Populiariausios šalys, kuriose rusai ima būsto paskolas, yra Austrija, Vokietija ir Ispanija. Vietiniai bankai turi nusistovėjusį bendradarbiavimo su Rusijos klientais mechanizmą. Ir vis dėlto, atsižvelgiant į sunkumus, susijusius su skirtingų šalių teisės aktų skirtumais, rekomenduojame kreiptis į specialistų – brokerių, banko darbuotojų ar mokesčių konsultantų – pagalbą. Taip sutaupysite pinigų ir sutrumpinsite sandorio užbaigimo laiką.
