Praktika rodo, kad nekilnojamojo turto pirkimas Vokietijoje yra pelninga investicija. Nepriklausomai nuo sandorio sudarymo tikslo – savo gyvenamajai vietai ar investicijai į ateitį – nuolat augančios nekilnojamojo turto kainos Vokietijoje padės greitai kompensuoti išlaidas. Esant tokiai situacijai, būsto paskolos Vokietijoje 2021 metais patrauklios ne tik Vokietijos piliečiams, bet ir užsieniečiams, tarp jų ir rusams. Būsto paskolų palūkanos Vokietijoje dabar yra vienos žemiausių būsto paskolų istorijoje, ir tai yra dėl nuolat augančios būsto paklausos.
Nekilnojamas turtas Vokietijoje ir hipoteka
Nekilnojamojo turto paklausa Vokietijoje viršija pasiūlą. Rinkoje beveik neįmanoma rasti naujų pastatų užbaigtuose projektuose. Tarp pasiūlymų dominuoja butai pastatuose, kurių statybos tik planuojamos arba bus baigtos po 2-3 metų (neplaninis pirkimas).
Nekilnojamojo turto kainų sklaida Vokietijoje yra didelė: jos auga kryptimi iš šalies rytų į vakarus. Brangiausias būstas Bavarijoje, Miunchene: nuo 4 tūkstančių eurų už kvadratinį metrą. Gyvenamojo ploto kaina naujuose pastatuose Berlyne prasideda nuo 2500 eurų už kvadratinį metrą. Antrinio būsto nekilnojamojo turto kainos prasideda nuo 1500 eurų.
Kasmetinis nekilnojamojo turto kainų ir nuomos tarifų padidėjimas Vokietijoje svyruoja nuo 4 iki 6 ir nuo 2 iki 3%, priklausomai nuo federalinės žemės.
Būstui ar komercinėms patalpoms įsigyti reikia gana nemažos sumos. Vokietijos bankai pasirengę pasiūlyti būsto paskolą ne tik Vokietijos piliečiams, bet ir ne šalies gyventojams: visą sumą jau pastatyto nekilnojamojo turto įsigijimui arba keliomis dalimis – įsigyjant nebaigtą statyti pastatą, kaip jis statomas.
Būsto paskolų palūkanos Vokietijoje yra vienos žemiausių Europoje – nuo 0,8 iki 2% Vokietijos piliečiams, nuo 3 iki 5% – užsieniečiams.
Atlikite sociologinę apklausą!
Hipoteka užsieniečiams: sąlygos, terminai ir įkainiai
Užsienio piliečiai turi galimybę imti paskolas ir įsigyti butą su hipoteka Vokietijoje.
Sužinokite, kaip gauti paskolą Vokietijoje 2021 m.
Vokietijos bankai tenkina klientų iš užsienio, tiek fizinių, tiek juridinių asmenų, poreikius, ypač jei operacijos suma viršija 100 tūkstančių eurų.
Kiekvienam klientui kredito sąlygos gali būti konkrečios. Sutartyje atsižvelgiama į daugybę faktorių: pirkėjo mokumą, pradinio įnašo dydį, kliento kredito istoriją, buto būklę ir vietą.
Pirmąją hipoteką užsienio piliečiui Vokietijoje gauti sunkiau nei paskesnes. Ją registruodami turite sumokėti nuo 40 iki 50% visos kainos.
Jei klientas nori padidinti sumą, tada bankas, kaip taisyklė, pasitinka pusiaukelėje ir palūkanos tokiu atveju bus sumažintos. Vėliau įregistravus hipoteką, pradinio įnašo nebereikės arba jis negali viršyti 20% visos turto vertės.
Tarp kitų Vokietijos bankų sąlygų klientui dažniausiai yra:
- daugiau nei dvejus metus atidaryta sąskaita Vokietijos banke, į kurią klientas reguliariai įnešė lėšų;
- kliento amžius – nuo 21 iki 65 metų;
- patvirtinimas apie pajamas Vokietijos Federacinės Respublikos teritorijoje (įskaitant iš nekilnojamojo turto nuomos). Hipotekos užsieniečiams Vokietijoje taps prieinamos pateikus bankui paskutinių šešių mėnesių pajamų ataskaitą, iš verslininkų - paskutinių dvejų metų sąskaitos išrašus;
- alimentų, paskolų mokėjimo patvirtinimo pateikimas. Pagal Vokietijos įstatymus paskolos grąžinimas neturi viršyti 35% kliento mėnesinių pajamų.
Su nekilnojamojo turto rinkos padėtimi skirtinguose Vokietijos miestuose dėl nuomos ir visais su šia tema susijusiais klausimais galite susipažinti skiltyje „Nekilnojamas turtas“.
Paskolos terminas yra nuo penkerių iki trisdešimties metų. Reikėtų prisiminti, kad pagal Vokietijos įstatymus nekilnojamasis turtas lieka banko žinioje iki visiško hipotekos grąžinimo.
Kaip gauti hipoteką užsienio piliečiui
Sprendžiant dėl bendradarbiavimo su vienu ar kitu banku Vokietijoje, verta atsižvelgti į Vokietijos bankų stabilumą, sąžiningumą ir sąžiningumą: viskas skrupulingai apskaičiuota, atsižvelgiama į visus galimus niuansus. Vokietijoje nebus galima skubiai gauti būsto paskolos. Būsto paskolos gavimas – neskubantis kelių etapų procesas, kurio metu reikėtų išsirinkti geriausią variantą.
Pirmas žingsnis: analizuokite pasiūlymus
Palankesnių paskolos sąlygų paieška suponuoja aktyvų konkurencijos konkurenciją Vokietijos bankų sektoriuje. Tokioje situacijoje teisingiau būtų netingėti, apsiriboti dviem ar trimis bankais, o rasti laiko aplankyti 10–15 įstaigų. Tai žymiai padidins tikimybę, kad bus rastas tinkamiausias variantas.
Taigi tarp gautų iš bankų pasiūlymų atsiras ir pelningesnių, apie kuriuos galima paminėti bendraujant su kitų struktūrų atstovais. Esant tokiai situacijai, kai kurie bankai, norėdami aplenkti konkurentą, gali susitarti su klientui palankesnėmis sąlygomis: šiek tiek sumažinti palūkanų normą, pasiūlyti kitų premijų (nemokamą grąžinimo normos keitimą ir kt.).
Analizuodami pasiūlymus, turėtumėte žinoti, kad Vokietijoje bankai suteikia paskolas grąžinimui arba anuiteto paskolas su palūkanų normomis 5, 10, 15, 20 metų (kiekvieni nauji penkeri metai padidina 0,5%). Tai reiškia, kad nepriklausomai nuo to, kada bus atliekami mokėjimai – paskolos pradžioje ar pabaigoje, jų sumos bus pastovios.
Analizuodami pasiūlymus, turėtumėte atkreipti dėmesį į turto ypatybes. Bankas pirmiausia domėsis jais, įvertindamas savo rizikas. Sumažėjus banko rizikai galima tikėtis mažos paskolos palūkanų normos, pavyzdžiui, jei įsigyjamas objektas:
- Neseniai pastatytas – Vokietijoje pastatams suteikiama šimto metų garantija;
- yra geroje ekologiniu požiūriu, netoli miesto centro, logistikos;
- skirtas pasyvioms pajamoms gauti – patalpos bus išnuomotos.
Populiariausi būdai ieškoti nekilnojamojo turto Vokietijoje:
- nekilnojamojo turto firmos. Įmonių, parduodančių nekilnojamąjį turtą, adresus galima sužinoti Vokietijos Federacinės Respublikos informacijos ir nuorodų portalo svetainėje;
- specializuotos svetainės: immobilienscout24.de, immonet.de, stimul.de, immobiliya.de;
- aukcionai;
- brokeriai ir privatūs skelbimai.
Tarp pasiūlymų prieinamiausios kainos yra vadinamiesiems eiliniams namams (Reihehäuser) ir miesto apartamentams (Eigentumswohnung). Didesnės kainos dvibučiams namams (Doppelhaus) ir atskiriems kotedžams (Einfamilienhaus). Patalpų pirkimas sename name (Altbauhauser), nepaisant senumo dvasios ir, kaip taisyklė, vietos centriniuose miesto rajonuose, gali turėti tam tikrų minusų: senos ir problemiškos komunikacijos, komforto trūkumas. Reikėtų nepamiršti, kad perkant butą, kuris yra nuomojamas, bus sunku pakelti įmoką ar iškeldinti nuomininkus nepasibaigus sutarčiai.
Antras žingsnis: reikiamų dokumentų paruošimas
Kartu su paraiška paskolai gauti reikia pateikti daugybę dokumentų. Asmuo turi pateikti:
- tarptautinis pasas ir vidaus pasas (taip pat jų kopijos);
- anketa (Selbstauskunft);
- banko išrašas, patvirtinantis pradinio kapitalo buvimą;
- patvirtinančius dokumentus iš banko apie paskutinių trijų mėnesių darbo užmokesčio dydį;
- mokesčių grąžinimas;
- turto aprašymas;
- nepriklausomo objekto vertės vertinimo rezultatai.
Juridiniam asmeniui reikės:
- mokesčių grąžinimas;
- dvejų metų balansas;
- dabartinė gamybos ir verslo ekonominė analizė (BWA);
- turto aprašymas.
Reikalingų dokumentų sąrašas nėra galutinis ir gali skirtis priklausomai nuo banko reikalavimų.
Trečias žingsnis: banko sąskaitos atidarymas ir jos papildymas
Mokėti už nekilnojamąjį turtą Vokietijoje galima tik per banką, taip pat per Rusijos „Sberbank“ – banko pavedimu. Norėdamas gauti hipoteką, užsienio pilietis turi turėti/atidaryti sąskaitą Vokietijos banke. Tam reikalingas asmeninis kliento dalyvavimas ("pašto įteisinimas" taikomas tik Vokietijos piliečiams).
Norėdami atidaryti sąskaitą, jums reikės tarptautinio paso ir vidinio civilinio paso originalų ir kopijų, registracijos ir užpildytų banko formų. Kai kurie bankai gali reikalauti nuorodos-rekomendacijos, nes Vokietijoje jie stengiasi elgtis su „švariu“ kapitalu.
Sąskaita atidaroma eurais ir sudaroma atitinkama sutartis. Pinigus galite įnešti į naują sąskaitą jos atidarymo dieną.
Ketvirtas žingsnis: sutarties sudarymas
Susitarus dėl visų sąlygų, ateina eilė sudaryti sutartį dėl būsto paskolos gavimo. Teisinis pagrindas tam yra Vokietijos civilinis kodeksas (601-610 punktai) ir Hipotekos bankų įstatymas (14-16, 19 punktai).
Hipotekos paskolos sutartyje turi būti nurodyta informacija:
- nuo suteiktos paskolos sumos: paskolos suma ir iš jos išskaičiuotos palūkanos už paskolą ir kitas išlaidas;
- dėl hipotekos suteikimo sąlygų ir būtinų įmokų: paskolos palūkanų mokėjimo pradžios, mokėjimo laiko, mėnesinių įmokų dydžio, palūkanų normos dalių ir įmokų už grąžinimą apskaičiavimo. paskolos įstaiga;
- dėl hipotekos mokėjimo būdo;
- hipotekos gavimo sąlygų laikymasis - įrašas nekilnojamojo turto registre, paskolos gavėjo mokumo patvirtinimas, draudimo sutarties sudarymas;
- dėl sutarties nutraukimo: šalių veiksmai pasibaigus terminui, banko paskolos pratęsimo sąlygos, pasekmės paskolos gavėjui vėluojant atsiskaityti, sutarties nutraukimo sąlygos.
Hipotekos įregistravimo sąlygos Vokietijoje
Paskolos įforminimas vyksta per mėnesį ar ilgiau. Pirmajame etape turite paruošti reikalingus dokumentus registracijai, o tai trunka apie dvi savaites. Kartu verta geriau pažinti tiekimo rinką.
Tuomet reikėtų asmeniškai (užsieniečiams ši sąlyga yra privaloma) apsilankyti keliuose bankuose ir susipažinti su sąlygomis bei palūkanų normomis, kreiptis dėl būsto paskolos – tai gali užtrukti nuo dviejų iki keturių dienų ar ilgiau.
Sprendimo dėl būsto paskolos išdavimo rezultatų laukimas po preliminarių derybų su keliais bankais gali užtrukti iki 4 savaičių. Paskutiniame etape turėsite pasirinkti naudingiausią pasiūlymą, atsidaryti sąskaitą ir įnešti indėlį pasirinktame banke.
Papildomos išlaidos perkant nekilnojamąjį turtą Vokietijoje
Kiekvienas, kuris ketina įsigyti būstą kreditu Vokietijoje, turėtų atsižvelgti į tai, kad be sutartos kainos reikia patirti papildomų išlaidų. Visų pirma, naujas savininkas turi būti įrašytas į žemės registrą (Grundbuchauszug). Norėdami tai padaryti, turite sumokėti nekilnojamojo turto mokestį.
Mokesčio tarifas nuo pirkimo kainos, priklausomai nuo pirkimo objekto vietos, gali svyruoti nuo 3,5% (Saksonija) iki 6,5% (Šiaurės Reinas-Vestfalija). Vokietijos įstatymai reikalauja, kad šį mokestį solidariai sumokėtų pirkėjas ir pardavėjas.
Be to, pirkėjas moka už:
- nuosavybės teisių perregistravimas - nuo 0,5 iki 1% pirkimo sumos;
- notaro paslaugos - nuo 1,5 iki 3%;
- brokerio / maklerio komisiniai - nuo 3 iki 6% (kartais kartu su pardavėju). Už nebrangius objektus mokama fiksuotais tarifais nuo 1500 iki 5 tūkstančių eurų;
- kitos išlaidos (už registraciją, nekilnojamojo turto registro išrašų surašymą, banko sąskaitos tvarkymą 150 eurų per metus).
Būsto paskolos registracija taip pat apima papildomas išlaidas:
- 1% paskolos sumos (už registraciją);
- užmokestis už nepriklausomą objekto vertinimą - 1–2 tūkst. eurų;
- Due Diligence (objekto auditas) - nuo 0,5 iki 1,5% jo vertės.
Daugiau apie mokesčius perkant nekilnojamąjį turtą Vokietijoje skaitykite čia.
Būsto paskolos grąžinimas Vokietijoje
Priešlaikinis būsto paskolos grąžinimas bankui nėra pelningas – jis praranda pelną. Tačiau konkurencinėje aplinkoje bankų institucijos turi būti lanksčios. Dėl šios priežasties Vokietijos bankai klientams suteikia išankstinio grąžinimo galimybes. Į susitarimą įtrauktas atitinkamas straipsnis, pavyzdžiui, kasmet, be anuiteto įmokų, grąžinti 10% paskolos.
Rate, Zinsen ir Tilgung: kas tai yra
Anuitetinės hipotekos paskolos mokėjimų apskaičiavimo schema yra skaidri: visa metinė įmoka (Įmoka) susideda iš dviejų sumų: Zinsen – banko palūkanos nuo paskolos sumos ir Tilgung – metinės paskolos dalies procentas.
Padalinę šią sumą iš 12 (pagal mėnesių skaičių), galite apskaičiuoti mėnesio išlaidas. Anuiteto išmokos dydis nesikeičia: joje Zinsen nuolat mažėja, o Tilgung didėja.
Įprastas Vokietijos hipotekos skolinimo modelis atrodo taip:
- klientas, turintis galimybę įnešti 600 eurų per mėnesį kaip įmoką, paima 100 tūkstančių eurų paskolą dešimčiai metų.
- Bankas nustatė 3,22% metinį įmoką (3220 eurų) su 268 eurų ir 33 centų mėnesine įmoka.
- Šiuo atveju paskolos kūnui grąžinti lieka 331 euras 67 centai per mėnesį arba apie 4 tūkstančius eurų per metus (tai sieks 4% Tilgung).
- Vokietijos bankai siekia sumažinti „Tilgung“ (siūlo 1 proc.), o jei klientas atkakliai didina šį rodiklį, didina palūkanų normą, taip „bausdamas“ skolininką.
Sondertilgung - galimybė greitai grąžinti paskolos kūną
Užsienio piliečiai, Vokietijoje paėmę būsto paskolą nekilnojamajam turtui įsigyti, gali sumažinti bendras paskolos įmokas. Didelė konkurencija verčia daugumą hipotekos bankų pasiūlyti savo klientams tokią galimybę. Norėdami tai padaryti, sudarant sutartį būtina į ją įtraukti sąlygą dėl Sondertilgung-Möglichkeiten.
Ši sąlyga suteikia teisę kasmet neplanuotai grąžinti dalį paskolos. Prieš pasirašydami sutartį, turėtumėte į ją įtraukti tokio grąžinimo procentą – sumokėti iki 3 ir daugiau procentų nuo paskolos sumos.
Viskas priklauso nuo to, kaip derėtis. Laikydamiesi tinkamo požiūrio, tokių mokėjimų dydį galite padidinti iki 5–7%. Tačiau ši suma nėra būtina: galite įnešti mažesnius indėlius arba išvis neuždirbti, tačiau atsiradus papildomam uždarbiui ar laisvam kapitalui, jį galima panaudoti skolai padengti be jokių baudų.
Apibendrinant
Hipotekos bankai Vokietijoje aktyviai teikia paskolas ne tik Vokietijos piliečiams, bet ir užsieniečiams. Hipoteka ir toliau išlieka vienu populiariausių nekilnojamojo turto įsigijimo būdų čia.
Vokietija yra viena iš trijų Europos šalių, kuriose palūkanų normos yra žemiausios. Pirmenybė teikiama anuitetinėms hipotekoms su fiksuotomis mėnesinėmis įmokomis.
Užsieniečiai, įsigyjantys būstą naujuose pastatuose nuomai ar sau, labiau linkę gauti būsto paskolą. 2021 metais Rusijos piliečiui nėra kliūčių imti būsto paskolą Vokietijoje.
Pagrindinės sąlygos, kurias bankai kelia užsieniečiams hipotekai gauti, yra „nešvaraus“ kapitalo nebuvimas ir rizikos sumažinimas. Tuo pat metu naudos gauna hipotekos bankai (nuo 1900 m. toks bankas nebankrutavo), o skolininkai turi mokėti dešimtmečius.
