Ispanijoje nuomos verslas vystomas palaipsniui. Tai palengvina ne tik galimybė gauti leidimą gyventi įsigyjant nekilnojamąjį turtą nuo 500 tūkstančių eurų, bet ir geras pelnas išnuomojant būstą turistams ir net patiems ispanams. Jei jus domina, kaip išsinuomoti butą Ispanijoje, pirmiausia turėtumėte susipažinti su teisiniais aspektais ir tokio verslo ypatumais.
Kiek pelningas yra nuomos verslas Ispanijoje?
Kurortinėje zonoje esantis nekilnojamasis turtas, kuris perkamas daugiausia siekiant jį išnuomoti turistams, dažniau yra paklausus vasaros laikotarpiu (apie 90 proc. turistinio nekilnojamojo turto užimta atostogų sezonu), o likusią metų dalį namai ir butai prie kranto dažniausiai būna tušti... Nepaisant to, turistų apgyvendinimo vietų nuoma kurortinėje zonoje savininkui suteikia vidutiniškai 5% pelningumo per metus, todėl pajūrio zonose organizuojamas trumpalaikės nuomos verslas gali būti gana pelningas.
Lygiai taip pat pelninga yra ilgalaikė nekilnojamojo turto nuoma. Didžiuosiuose miestuose nuolat auga nuomojamų patalpų paklausa.
2021 m. 27% 22–29 metų jaunuolių mieliau nuomojasi būstą, o ne taupo pinigus jam įsigyti.
Be to, Ispanija tampa vis populiaresne šalimi tarp studentų, atvykstančių čia pagal mainų programas. Ypač didelis užsienio studentų antplūdis pastebimas Valensijos mieste.
Kokios yra nuomos rūšys
Nuoma Ispanijoje, kaip ir kitose pasaulio šalyse, yra dviejų tipų: ilgalaikė ir trumpalaikė. Nuomodamas turtą ilgalaikei nuomai, nuomotojas su nuomininku sudaro sutartį, kuri paprastai trunka 1 metus.
Tuo pačiu Ispanijos įstatymai nuomininką gina taip stipriai, kad jei pasibaigus sutarčiai jis norės ją pratęsti, nesant įtikinamų priežasčių nutraukti sutartį, nuomotojas privalės pratęsti nuomos sutartį iki jos pabaigos. bendras terminas yra penkeri metai.
Jeigu nuomininkas nenori pratęsti nuomos sutarties ir ketina palikti butą, jis privalo apie tai informuoti turto savininką ne vėliau kaip prieš 30 dienų iki sutarties pabaigos.
Ilgalaikės nuomos kainos yra mažesnės nei trumpalaikės, tačiau tokios nuomos privalumas yra tas, kad būsto savininkui suteikiamos nuolatinės stabilios pajamos, o ne trumpalaikės.
Trumpalaikė nuoma – tai būsto nuoma nuo kelių dienų iki kelių mėnesių, priklausomai nuo nuomininko poreikių.
Trumpas nuomos laikotarpis labiau tinkamas turistams, studentams ir verslo kelionėse vykstantiems žmonėms. Be to, trumpalaikė nuoma bus šiek tiek brangesnė nei ilgalaikė. Tačiau nuomotojas yra priverstas skirti daug daugiau laiko ir dėmesio turtui, nes nuolatinis nuomininkų pasikeitimas reikalauja nuolatinio kontakto su naujais žmonėmis.
Derybos, nuomininkų įėjimas ir išėjimas, namo valymo po kiekvieno nuomininko organizavimas – visa tai reikalauja nuolatinio buto savininko dalyvavimo procese.
Veiksniai, įtakojantys nuomos kainas
Nuomos kainų formavimuisi Ispanijoje įtakos turi šie veiksniai:
- vieta;
- būsto tipas;
- nuomos mokesčius.
Regionas
Turto vieta yra pagrindinis veiksnys, turintis įtakos nuomos kainai. Katalonija, taip pat Kosta Blanka ir Kosta Brava yra laikomi brangiausiais šalies regionais.
Brangią nuomą galima įsigyti ir visuose didžiuosiuose miestuose, nutolusiuose nuo jūros linijos. Taigi, nuomos kaina kurorte ir didžiuosiuose Ispanijos miestuose gali svyruoti nuo 1200 iki 5000 eurų per mėnesį, priklausomai nuo miegamųjų kambarių skaičiaus, kvadratinių metrų ir renovacijos. Tuo pačiu mažuose miesteliuose mėnesinė nuoma kainuos nuo 300 iki 600 eurų.
Nuosavybės tipas
Taip pat svarbu, kokio tipo nekilnojamasis turtas nuomojamas – komercinis ar gyvenamasis, kotedžas ar vila, butas ar kambarys. Pavyzdžiui, Torrevieja mieste galite išsinuomoti trijų kambarių butą, kurio plotas 75 kv. metrų už 40 eurų parai, o tokio pat ploto namas – už 50 eurų.
Mėnesio nuomos kaina
Nuomos kainą nustato nuomotojas asmeniškai. Jis formuojamas atsižvelgiant į vietą, atliktą renovaciją, miegamųjų kambarių skaičių, bendrą plotą, papildomų patogumų prieinamumą ir kt.
Licencijos pristatyti nekilnojamąjį turtą nuomai registravimas
Tam, kad galėtumėte išsinuomoti būstą trumpalaikei nuomai, kai kuriuose šalies regionuose turite gauti turistinę licenciją. Šie regionai yra Katalonija, Madridas, Andalūzija, Balearų salos, Kanarų salos.
Reikėtų nepamiršti, kad Ispanijos teisės aktai nenumato tokios sąvokos kaip „turistų apgyvendinimo vieta“. Todėl kiekviename regione šis klausimas reglamentuojamas skirtingai. Nepaisant to, licencijos gavimo tvarka visur vienoda.
Nekilnojamojo turto savininkas turi kreiptis į miesto rotušę / regiono administraciją ir pateikti įrodymus, kad jo turtas tinkamas nuomai. Iš dokumentų reikės pateikti „Atsakomybės deklaraciją“. Tai popierius, patvirtinantis būsto būklės atitiktį visiems privalomiems reikalavimams.
Tada objektas įrašomas į registrą, o savininkui išduodamas Registracijos liudijimas su identifikaciniu numeriu.
Tokios licencijos gavimo kaina visuose regionuose skiriasi. Vidutiniškai kaina svyruoja nuo 170 iki 500 eurų.
Licencija išduodama nekilnojamajam turtui, o ne asmeniui, todėl reikia nepamiršti, kad pardavus objektą, jis pereina naujam savininkui (jei tuo metu jos galiojimo laikas nebuvo pasibaigęs).
Kitas svarbus momentas: kiekviename skelbime apie nuomą, taip pat ir internete, savininkas privalo nurodyti išduotą nekilnojamojo turto registracijos numerį ir kategoriją.
Nuomos sutarties sudarymas
Nuomos taisykles reglamentuoja Ispanijos įstatymai (1994 m. lapkričio 24 d. miesto nuomos įstatymas Nr. 29/1994). Remiantis šiuo dokumentu, buto savininkas ir nuomininkas skatinami sudaryti rašytinę nuomos sutartį.
Sutarties sudarymo forma gali būti savavališka, tačiau joje turi atsispindėti šios nuostatos:
- nuomotojo ir nuomininko asmens tapatybės duomenys;
- mokėjimo terminai (mėnesio nuomos tarifo dydis; ar nuomotojas turi teisę didinti nuomos tarifą; kas iš šalių moka už komunalines ir kitas papildomas paslaugas, pavyzdžiui, teritorijos valymą, baseino valymą ir pan.);
- inventoriaus, baldų, buitinės technikos sąrašas, taip pat jų būklės pristatymo metu aprašymas.
Sandorį gali įforminti notaras, o informacija įrašyta į Turto registrą (Registro de Propiedad). Kalbant apie subnuomą, tokio tipo būsto nuoma yra leidžiama tik iš dalies, todėl šis sprendimas turi būti iš anksto aptartas su nuomotoju.
Nuomos kaina turi būti nustatyta šalių susitarimu. Pagal įstatymą nuomotojas turi teisę sutarties galiojimo laikotarpiu padidinti nuomos mokestį pagal infliacijos indeksą (jei tokia galimybė buvo nurodyta sutartyje).
Nuomotojui neleidžiama reikalauti daugiau nei prieš mėnesį (jei nuomos sutartyje nenurodyta kitaip).
Atsiskaitymo už nuomą metu (tai dažniausiai įvyksta kiekvieno mėnesio pirmąją savaitę) buto savininkas turi išduoti nuomininkui sumokėto mokėjimo kvitą arba banko išrašą, jei mokėjimas buvo atliktas banko pavedimu.
Nuomininkui nesumokėjus nuomos mokesčio, nuomotojas turi teisę kreiptis į policiją.Jeigu po to skola nesumokama, savininkas turi teisę kelti nesąžiningo nuomininko iškeldinimo klausimą.
Kaip ir daugelyje šalių, būsimasis nuomininkas, sudarydamas nuomos sutartį, privalo sumokėti mėnesinio dydžio užstatą. Jeigu išsiregistruojant baldai ir buitinė technika lieka tokios pat būklės kaip ir įsiregistruojant, tai nuomininkui grąžinamas pilnas užstatas.
Nuomotojui atsisakius grąžinti užstatą, nuomininkas turi teisę kreiptis į policiją, o tuomet, be užstato, nuomotojas turės sumokėti ir per uždelsimo laikotarpį sukauptas palūkanas.
Jei pasibaigus sutarčiai bute buvo rasta žala, tai žalos kaina bus išskaičiuota iš užstato.
Jeigu nekilnojamojo turto savininkas nori parduoti savo turtą, tai pagal įstatymą jis pirmiausia turi jį pasiūlyti nuomininkui.
Išlaidos ir nuomos pajamų apmokestinimas
Būsto savininkai mokesčių deklaracijoje privalo kasmet pranešti apie savo nuomos pajamas. Nuoma apmokestinama šiais mokesčiais:
- nekilnojamojo turto nuomos pajamų mokestis – 24% tarifas (nerezidentams, atvykstantiems į Ispaniją pagal trumpalaikę vizą);
- individualus nekilnojamojo turto mokestis (IBI) - iki 2% nekilnojamojo turto kadastro vertės.
Vidutiniškai išeina, kad mokesčių mokėjimas kasmet užtrunka nuo 100 iki 500 eurų už buto nuomą ir nuo 300 iki 2000 eurų už vilą.
Be mokesčių, prie nekilnojamojo turto išlaidų pridedami mokėjimai už komunalines paslaugas (dujas, vandenį, elektrą, telefoną, internetą ir kt.). Klausimas, kas moka už šias paslaugas, turi būti iš anksto susitartas tarp savininko ir nuomininko, taip pat atsispindėti sutartyje. Nuomotojas yra atsakingas už būsto pertvarkymą ir kapitalinį remontą, o nuomininkas – už einamąjį remontą.
Nuomos įmonės
Nekilnojamojo turto savininkas gali arba pats išsinuomoti savo turtą, arba kreiptis į specialią valdymo įmonę, kuri už tam tikrą mokestį perims daugelį organizacinių klausimų.
Daugeliu atvejų valdymo įmonės teikia šias paslaugas:
- nuomininkų paieška;
- nuomos sutarties sudarymas;
- dokumentų tvarkymas būsto pristatymo laikotarpiu;
- Mokesčių deklaracijų rengimas ir pateikimas;
- konsultavimas;
- nekilnojamojo turto atnaujinimas;
- teritorijos priežiūra (valymas, baseinų valymas, vejos priežiūra ir kt.);
- lizingo įmokų nemokėjimo atvejų draudimas.
Valdymo įmonės komisinis atlyginimas yra maždaug 7-15% nuomos mokesčio.
Be valdymo įmonės, savininkas taip pat gali kreiptis į nekilnojamojo turto agentūrą. Tačiau tokiu atveju jam gali būti teikiamos paslaugos tik konkrečiam kambariui, kuris yra nuomojamas, o naudotis valdymo įmonės paslaugomis yra pelningiau, jei reikia tvarkyti visą pastatą su dideliu kambarių skaičiumi.
Pagaliau
Nekilnojamojo turto Ispanijoje įsigijimas už 500 tūkstančių eurų suteikia galimybę užsieniečiams gauti leidimą gyventi, tačiau gyventojo kortelė nėra vienintelė nauda iš tokios investicijos.
Nuomos verslas Ispanijoje kasmet stiprina savo pozicijas ir tampa pelningesnis. Šalį kasmet aplanko milijonai turistų iš viso pasaulio, kurie vietoje nakvynės namų ir viešbučių vis dažniau renkasi kasdienę butų nuomą. Tačiau ilgalaikė nuoma yra ne mažiau pelninga.
Jei norite išsinuomoti butą ar namą Ispanijoje, turėtumėte atidžiai išstudijuoti teisinius nuomos klausimų aspektus tiek visoje karalystėje, tiek atskiruose jos regionuose, nes kiekvienas iš jų turi savo niuansų. Pavyzdžiui, kai kuriuose regionuose prieš išnuomojant turtą trumpalaikei nuomai reikia gauti specialią licenciją. Be to, turėtumėte išsamiai susipažinti su mokesčių tarifais, kurie Ispanijoje taikomi nuomos pajamoms, taip pat su kitomis susijusiomis išlaidomis.
