Ispanijos nekilnojamojo turto rinkos ypatumas yra specialus segmentas, kurį kontroliuoja vietos finansinės institucijos. Tai yra konfiskuoti ir įkeisti nekilnojamojo turto objektai, kurie buvo areštuoti iš nemokančių asmenų kaip skolos grąžinimas. Tokio būsto pirkimas laikomas pelningiausia pinigų investicija. Kaip nusipirkti nekilnojamąjį turtą iš banko Ispanijoje, mes apsvarstysime toliau.
Kas yra Ispanijos hipotekos turtas
Kaip minėta aukščiau, nekilnojamasis turtas iš banko yra užstatas, areštuotas iš skolininkų paskoloms padengti skolinius įsipareigojimus. Iš kur toks segmentas atsirado rinkoje? Faktas yra tas, kad prieškriziniais laikais statybų sektorius šalyje vystėsi sparčiai. Ispanijos būstas buvo paklausus, kasdien buvo sudaroma daug pirkimo-pardavimo sandorių, išduodama daug būsto paskolų.
Europos Sąjungą apėmusios krizės bangos privedė prie finansų rinkų žlugimo, padaugėjo bedarbių piliečių, o tai reiškė, kad padaugėjo nemokančių paskolų. Kaip kompensuoti patirtus nuostolius, bankai pradėjo areštuoti iš skolininkų užstatą ir parduoti juos pigiau. Kadangi skolininkų buvo daug, areštuotų daiktų skaičius prisidėjo prie viso rinkos segmento sukūrimo.
Šiuo metu parduodami ne tik antrinėje rinkoje esantys butai, bet ir nauji butai, nes daug paskolų buvo išduota statomiems gyvenamųjų namų kompleksams.
Dauguma Ispanijos bankų personalo lentelėje jau turi savo nekilnojamojo turto skyrių, kuris užsiima areštuoto turto pardavimu.
Išsamiai išstudijuoti būsto pirkimo tvarką šioje šalyje, o ne tik iš bankų, padės straipsnis „Pirkite turtą Ispanijoje“.
Įkeisto nekilnojamojo turto Ispanijoje privalumai ir trūkumai
Prieš įsigydami įkeistą turtą, turėtumėte pasverti visus tokio sandorio privalumus ir trūkumus. Atkreipkite dėmesį į tokio pirkimo pranašumus:
- Sumažėjusi objektų kaina. Toks nekilnojamasis turtas parduodamas su 30-40% nuolaida nuo pradinės kainos. Kartais nuolaida siekia 80%.
- Daugumos bankų finansavimas įkeisto nekilnojamojo turto įsigijimui, tai yra hipotekos paskolos pirkėjui įregistravimas. Dėl šios priežasties finansų įstaiga ne tik parduoda areštuotus butus, bet ir grąžina visą sumokėtą sumą nesumokėjus, nes per kelerius metus tokio būsto kaina gerokai padidės.
- Galimybė derėtis. Nepaisant to, kad pardavėjas yra kredito organizacija, niekas neatšaukė derybų dėl išlaidų mažinimo. Įsigyti būstą galima nebrangiai, net ir atsižvelgiant į remonto poreikį. Paprastai skelbiamos pradinės kainos yra šiek tiek didesnės nei tos, už kurias bankas yra pasirengęs parduoti turtą.
Svarbu žinoti apie tokio įsigijimo trūkumus. Esamų trūkumų įvertinimas leis nuspręsti, ar apskritai verta kištis į bankinį nekilnojamąjį turtą. Neigiami sandorio aspektai yra šie:
- Beveik visas banko nekilnojamasis turtas reikalauja renovacijos, dažniausiai kapitalinės apdailos. Tai viena iš sumažėjusių būsto kainų priežasčių.
- Dažnai 100% pirkinio finansavimas iš banko reiškia paskolos palūkanų normos didėjimą.
- Parduodamas nekilnojamąjį turtą hipoteka, bankas yra pasirengęs sandoriui tik su sąlyga, kad klientas gaus paskolą jo sienose, nors sąlygos kitoje kredito įstaigoje gali būti pelningesnės.
- Naujasis savininkas turės atsakyti už esamas skolas už komunalines paslaugas. Kai įkeitimo objektas yra areštuotas, visos asmeninės sąskaitos turi būti anuliuotos, tačiau praktikoje tai ne visada.
- Galimybė įsigyti nekilnojamąjį turtą tik išlaikant jo teisinį statusą. Pavyzdžiui, jei tai butas, jis gali būti naudojamas tik kaip gyvenamoji patalpa. Kad neįsiveltumėte į netvarką, sandorio metu turėtumėte atidžiai išstudijuoti pirkimo-pardavimo sutarties sąlygas.
Į ką reikia atkreipti dėmesį
Prieš perkant butą iš banko, rekomenduojama pasidomėti:
- Ar patalpų techninė būklė atitinka valstybinius standartus?
- Ar yra skolų už komunalines paslaugas.
- Suteikiamų komunalinių paslaugų kokybė, esamos problemos su vandentiekiu, elektra ir kt.
- Ar ankstesnis savininkas įsivėlė į ginčus dėl būsto rekonstrukcijos ar pertvarkymo. Jeigu tokių ginčų buvo, reikėtų aiškintis, ar jie baigti, kieno naudai. Faktas yra tas, kad pirkdamas gyvenamąjį plotą naujasis savininkas turės išspręsti visus esamus nesutarimus su valstybinėmis įstaigomis.
Kur įsigyti nekilnojamąjį turtą su užstatu
Yra keletas būdų, kaip ieškoti įkeisto nekilnojamojo turto. Pirmiausia turėtumėte tiesiogiai susisiekti su nekilnojamojo turto agentūra arba apsilankyti jos svetainėje. Tačiau, be agentūrų portalų Ispanijoje, yra išteklių, kuriuose nėra nuorodos į konkretų nekilnojamojo turto biurą. Juose rodomi objektai nuo didmiesčių butų iki namų Gran Kanarijos saloje. Taip pat yra fizinių asmenų skelbimų.
Tarp populiarių svetainių yra:
- www.idealista.com – čia daugiausiai pasiūlymų;
- www.fotocasa.es yra antra pagal populiarumą nekilnojamojo turto paieškos svetainė;
- www.habitaclia.com - paklausa tarp katalonų, nes dauguma pateikiamų skelbimų yra iš Barselonos, Žironos ir Taragonos.
Tačiau bankinio nekilnojamojo turto galima rasti ne visur. Norėdami peržiūrėti visus finansų įstaigų pasiūlymus, turėtumėte apsilankyti bankų interneto svetainėse. Štai keletas iš jų:
- Santanderis,
- Bancaria,
- BBVA,
- Banco Popular,
- IberCaja,
- Liberbankas,
- LaCaixa,
- Cajamar,
- Bankia,
- Ваninter.
Taip pat galite kreiptis į banko skyrių, kur galite gauti patarimų dėl rinkoje esančių įkeistų nekilnojamojo turto objektų.
Įkeisto nekilnojamojo turto pirkimo tvarka
Ispanijoje įkeisto nekilnojamojo turto pirkimo procedūra susideda iš šių žingsnių:
- Ieškokite tinkamo objekto.
- Banko sąskaitos atidarymas.
- Pasirinkto buto rezervacija. Kadangi objektas turi būti pašalintas iš pardavimo, kad jo nesvarstytų kiti pirkėjai, reikia sumokėti 5-10% būsto kainos užstatą. Priėmus sprendimą atšaukti sandorį, ši suma negrąžinama.
- Preliminariosios pirkimo-pardavimo sutarties sudarymas. Sutartis yra garantija, kad sandoris įvyks pagal sudarytus susitarimus.
- Gauti N.I.E. - užsieniečio identifikacinis numeris. Be jo Ispanijoje joks susitarimas neįmanomas. Reikia ne tik įsigyti butą, bet ir įsigyti transporto priemonę. Numerį galite gauti policijos nuovadoje turto pirkimo vietoje. Prašymas skirti N.I.E. pateikiamas asmeniškai, dokumentą gali gauti ir patikėtinis. Jei pareiškėjas yra vedęs, N.I.E. geriau išduoti abiem sutuoktiniams iš karto. Registracijos procedūra trunka 2-14 dienų.
- Naudojant skolintas lėšas, išduodama hipoteka.
- Nesant paskolos, galite nedelsdami tęsti sandorio notaro patvirtinimą. Notaras parengia pirkimo-pardavimo sutartį ir patikrina objekto teisinį grynumą. Paprastai tai užtrunka 1-3 dienas, tačiau perkant statomą nekilnojamąjį turtą terminas gali būti padidintas.
- Pardavimo vekselio pasirašymas. Sandorio šalys yra pirkėjas ir bankas kaip pardavėjas. Viskas turėtų vykti dalyvaujant notarui. Jei perkate savo lėšomis, šiame etape įvyksta visas apmokėjimas. Sandoris baigiamas eurais.
- Registracija nekilnojamojo turto registre. Tai turi būti padaryta per pirmąjį mėnesį po pirkimo. Norint užsiregistruoti reikia:
- kreiptis į Ispanijos nekilnojamojo turto registrą (Registro de Propiedad);
- užpildyti specialią formą;
- sumokėti mokestį už registravimo veiksmus (apie 2 proc. turto vertės);
- pateikti registro de Propiedad mokėjimo kvitą.
Procesas trunka apie valandą. Po to per mėnesį turto savininkui išduodama Nota Simple – nuosavybės teisę patvirtinantis dokumentas.
Kiek kitokia komercinio nekilnojamojo turto objekto pirkimo tvarka. Plačiau apie tai galite paskaityti straipsnyje „Komercinis nekilnojamasis turtas Ispanijoje“.
Dokumentų paketas
Kiekviename operacijos etape reikės tam tikro dokumentų rinkinio. Taigi, norint gauti N.I.E, jums reikia:
- dviem egzemplioriais užpildytą anketą (išduodama policijos);
- dvi nuotraukos, kurių matmenys 3 x 4 cm;
- visų užsienio paso puslapių kopijos (būtina galiojanti viza);
- preliminariosios pirkimo–pardavimo sutarties kopija;
- dokumentą, patvirtinantį užstato sumokėjimą;
- banko pažyma apie einamosios sąskaitos, kurioje saugomos lėšos pirkiniui, buvimą.
Notarui reikės:
- pirkėjo pasas;
- Pirkėjo I.E;
- preliminarus susitarimas;
- banko rekvizitai kaip pardavėjas.
Kreipdamiesi į Ispanijos nekilnojamojo turto registrą, turite pateikti:
- pasas;
- pasirašyta pirkimo-pardavimo sutartis;
- prašymą, kurį galima išduoti vietoje;
- mokesčių kvitas.
Registruojant hipoteką dokumentų paketas bus didesnis.
Nekilnojamojo turto kainos
Hipotekos būsto kainos priklauso nuo daugelio veiksnių: ar namas yra pajūryje, ar išvystyta infrastruktūra, ar objektas tinkamas gyventi. Be to, atsižvelgiama į vietos regioną. Paprastai turistinėse vietovėse nėra tiek daug užstato nekilnojamojo turto ir jis yra brangesnis.
Pavyzdžiui, vieno kambario butas Tenerifėje vidutiniškai kainuoja 210 000 €, trijų kambarių butas – 390 000 €. Barselonoje 1 kambario butas kainuos vidutiniškai 110 000 €, 2 kambarių butas - 138 000 €, 3 kambarių butas - 192 000 € Panašaus ploto būstas Madride (35-40 m2) kainuoja atitinkamai 100 000, 120 000 ir 180 000 €. Torrevieja laikomas vienu nebrangiausių Ispanijos rajonų. Ten tokie butai kainuos 65 000, 75 000 ir 90 000 eurų.
Kurortiniame mieste Palma de Maljorkoje 1 kambario buto kaina vidutiniškai sieks 115 000 €, 2 kambarių - 180 000 € Už vilą teks pakloti apie 1 mln. € Brangus nekilnojamasis turtas Ibisoje. Pavyzdžiui, 3 kambarių butas vidutiniškai kainuos 750-800 tūkst.
Tačiau kurortinis Alikantės miestelis siūlo gana taupias kainas. Vieno kambario būstą čia galima įsigyti už 120 000, o dviejų kambarių – už 140-150 000. Išsamiai išstudijuoti būsto Ispanijos kurortuose galimybes galite perskaitę straipsnį „Nekilnojamas turtas Ispanijoje prie jūros“.
Nekilnojamojo turto mokesčiai Ispanijoje
Reikėtų nepamiršti, kad įsigyjant Ispanijos nekilnojamąjį turtą kartu sumokami mokesčiai. Tai taikoma šalies gyventojams ir užsieniečiams. Be to, mokesčius į valstybės iždą perveda abi sandorio šalys – tiek pirkėjas, tiek pardavėjas. Ne išimtis buvo ir įkeistas nekilnojamasis turtas.
Visų pirma, pirkėjas turi sumokėti PVM, tačiau tai galioja tik įsigyjant naujus objektus. Mokesčio tarifas šiuo metu yra 10 proc.
Pirkdamas būstą antrinėje rinkoje pirkėjas sumoka nuosavybės teisės perleidimo mokestį. Tai turi būti padaryta per mėnesį nuo akto pasirašymo, kitu atveju turtas nebus įregistruotas Turto registre.
2021 metais mokesčio tarifas svyruoja nuo 6 iki 10% ir priklauso nuo regiono.
Pardavėjas privalo mokėti gyventojų pajamų mokestį ir žemės prieaugio mokestį. Plačiau tema nagrinėjama straipsnyje „Turto mokestis Ispanijoje“.
Ispanijos įkeisto nekilnojamojo turto pardavimas
Svarbus turto pardavimo etapas – objekto rinkos vertės nustatymas. Už tai pardavėjas užsako ir sumoka profesionalų buto, buto ar vilos vertinimą. Tada galite pradėti veiklą, kad surastumėte potencialų pirkėją.
Tik tiesioginis savininkas arba patikėtinis turi teisę parduoti nekilnojamąjį turtą. Sandorio įgaliojimas turi būti patvirtintas notaro.
Suradus pirkėją surašoma preliminari pirkimo-pardavimo sutartis ir depozito sutartis. Turto, kuriam yra suvaržymas, pardavimas yra neįmanomas, jis turi būti pašalintas. Daugiau naudingos informacijos rasite leidinyje „Kaip parduoti turtą Ispanijoje“.
DUK
Ar tiesa, kad Ispanijoje įkeistas nekilnojamasis turtas reikalauja kapitalinio remonto?
Žinoma, to negalima pasakyti apie visus objektus, tačiau dauguma butų ir namų, kurie atitenka eiliniams piliečiams, yra apgailėtinos būklės. Tai viena iš rinkos vertės mažėjimo priežasčių. Pavyzdžiui, Blaneso kurorte dviejų kambarių butą galite nusipirkti už 130 000 €, o puikios būklės būstas kainuos 250 000 €.
Ar pirkdamas nekilnojamąjį turtą galiu gauti leidimą gyventi?
Šis klausimas kelia nerimą daugeliui užsieniečių, nes leidimas gyventi yra pirmas žingsnis norint gauti leidimą nuolat gyventi Ispanijoje. Atsakymas – taip, tačiau leidimą gyventi galima gauti tik perkant pusės milijono eurų vertės nekilnojamąjį turtą. Tuo pačiu metu ne tik savininkas, bet ir jo šeima turės teisę laikinai gyventi.
Ar perkant būstą su hipoteka galima derėtis su banku?
Galimas nekilnojamojo turto kainų sumažinimas pagal susitarimą. Iš pradžių finansų įstaiga išpučia vertę tik dėl derybų. Be to, bankas suinteresuotas greitu objekto pardavimu. Pirkėjo atkaklumas leis jam įsigyti būstą, pavyzdžiui, Benidorme, tai yra pirmoje jūros linijoje, už mažiau nei 200 tūkst.
Išvadas
Per pastaruosius kelerius metus įkeistų butų pardavimas tapo atskiru nekilnojamojo turto rinkos segmentu. Daugelis bankų savo valstybėje įdiegė nekilnojamojo turto struktūras, nes tokio turto paklausa itin didelė, ypač tarp užsieniečių. Kas nenori pirkti būsto kur nors Valensijoje su 30-40% nuolaida nuo kainos?
Užstato pirkimas nėra lengvas, bet gana įgyvendinamas uždavinys. Svarbiausia yra turėti reikiamą kiekį ir laiką procedūrai.
