Būsto pirkimas užsienyje yra svarbus įvykis kiekvieno investuotojo gyvenime. Tačiau sudarius sandorį naujojo savininko rūpesčiai nesumažės. Priešingai, nuo šiol jis turės pasirūpinti savo pirkiniu, atsižvelgdamas į vietos įstatymus ir reglamentus. Čia pravartu turėti asmeninį atstovą, kuris išgelbės jus nuo vargo perimant turtą ir padės maksimaliai išnaudoti jį nuomojant nuomininkams. Kiekvienas, kuris čia ketina įsigyti tam tikrą kvadratinių metrų plotą, turi pasidomėti, kokiais principais grindžiamas nekilnojamojo turto valdymas Vokietijoje.
Pasitikėjimo valdymas: kas slypi už koncepcijos
Toks terminas kaip „pasitikėjimas“ vartojamas tam tikruose sluoksniuose daugumoje pasaulio šalių. Bet kuriuo atveju išsivysčiusių šalių teisės aktai su juo tikrai veiks, kai bus perleista dalis nekilnojamojo turto savininko teisių kitam asmeniui. Dažniausiai šių teisių spektras taikomas visiems veiksmams su juo, išskyrus atidalijimo procedūrą. Įgaliotas asmuo tokiais įgaliojimais nesuteiktas.
Tvarkymo poreikis atsiranda dėl to, kad užsienio pilietis negali nuolat būti šalyje, kurioje yra jo namai. Bet kuriuo atveju Vokietijos valstybėje patekimo į nuosavybę faktas nesuteikia galimybės gauti leidimo gyventi. Taip, tai charakterizuoja savininką iš naudos pusės, bet nesuteikia gyvenamosios vietos.
Laimingas svetimo nekilnojamojo turto savininkas, gyvendamas gimtojoje šalyje, negalės stebėti, kaip laiku apmoka komunalinius mokesčius, kaip nuomininkai įmoka lėšų į nuomos sąskaitą, ir stebėti, kaip rūpestingai elgiasi su butu. visas. Visa tai atlieka oficialus atstovas.
Taigi, patikima įmonė turės:
- susirašinėti su visomis su gyvenamuoju objektu susijusiomis šalimis – nuomininkais, savininkais, komunalininkais, vietos vykdomosiomis institucijomis;
- atlikti visus susijusius mokėjimus, stebėti mokėjimus pagal nuomos sutartį;
- pateikti savininkui ataskaitą apie visas finansines operacijas;
- priimti nuomininkų skundus;
- gauti paštą;
- užtikrinti patalpų remontą (už medžiagas ir darbą mokama atskirai);
- jei reikia, ieškoti naujų nuomininkų.
Iš to išplaukia, kad įgaliotas atstovas sprendžia visus techninius ir ūkinius klausimus, susijusius su nekilnojamojo turto valdymu, kaip tai darytų pats savininkas, jei turėtų galimybę nuolat būti vienoje teritorijoje su savo turtu.
Į ką atsižvelgti renkantis perkamą prekę
Jei 2021-ieji jums pažymėti nekilnojamojo turto užsienyje pirkimu, nepamirškite, kad sėkmingas sandoris gali būti laikomas ne tik tada, kai jums pasisuka kažkas už gerą kainą. Daugeliu atvejų svarbus pats objektas. Prieš ką nors nuspręsdami, apsvarstykite šias savybes:
- namo ar buto vieta. Didžiuosiuose Vokietijos miestuose labai sunku įsigyti neišreikalauto būsto. Kad ir ką nuspręstumėte įsigyti tokiuose miestuose kaip Berlynas ar Miunchenas, visada galite išsinuomoti šį namą. To negalima pasakyti apie kaimą.
- statybos kokybė. Nepaisant to, kad šioje šalyje viskas taip gerai, tikimybė patekti į apleistą ar nekokybišką objektą yra labai didelė. Tai reiškia, kad apie pirkinį turite sužinoti viską: statybos datą, informaciją apie naudojamas medžiagas, jei įmanoma, namo infrastruktūrą, fasadą ir kitas technines charakteristikas. Ypatingą dėmesį atkreipkite į stogą, šildymą, sienas. Nurodykite prieš kiek laiko buvo atliktas paskutinis remontas, kokie pakeitimai atlikti po statybų. Galbūt buvo pažeistos laikančiosios sienos arba apšiltintos grindys;
- prašomos vertės atitikimas tam tikro regiono rinkai. Labai dažnai tai pervertinama, o tai yra asmeninė ankstesnių savininkų užgaida;
- atidžiai išstudijuokite patalpų savininkų susirinkimų išvadas. Kartais juose gali būti labai naudingos informacijos;
- analizuoti komunalinius mokesčius. Svarbu, kaip reguliariai jie buvo deponuojami, ar nebuvo permokėta. Jei toks faktas įvyko, turite išsiaiškinti, kodėl. Gali pasirodyti, kad ankstesni savininkai šiuo klausimu yra teisminio proceso stadijoje;
- patikslinti, kiek žmonių turto pardavimo metu turi.
Prieš sandorio sudarymo dieną jums neturėtų kilti nė menkiausių abejonių dėl savo pirkinio.
Kokios pareigos priskirtos valdymo įmonei
Pagrindinis pirkėjo, kaip investuotojo, tikslas yra maksimaliai išnaudoti savo pirkinį. Visai logiška, kad norėtųsi rasti nuomininkų, kurie nuolat mokėtų nuomą, rūpestingai naudotųsi jiems patikėtu turtu ir nevargintų nuomotojo visokiais smulkmenomis. Šiuo atžvilgiu bus svarbu tiksliai suprasti, kokias užduotis galite patikėti savo atstovui Vokietijoje.
Komerciniai aspektai
Pirmiausia panagrinėkime komercinius niuansus, kuriuos perima tarpininkas:
- Banko sąskaitos atidarymas. Kartais atstovaujamasis leidžia naudoti esamą sąskaitą, kurioje valdymo įmonė galės atlikti visas operacijas internetu. Tuo pačiu patikėtinis tvarko tik nuomos sąskaitą, neįgydamas teisės už ją gautų lėšų panaudoti savo reikmėms.
- Įmokų už nuomą gavimo kontrolė.
- Perspėjimų siuntimas nuomininkams, jei jie laiku nesumokėjo už apgyvendinimą.
- Visų einamųjų išlaidų apmokėjimas: mokesčiai, paskolos, įvairios paslaugos. Atsiskaitymai atliekami iš nuomos sąskaitos, jei yra visi reikalingi dokumentai ir pinigai.
- Įgaliotose organizacijose vykdomas metinis komunalinių paslaugų – vandens, dujų, šildymo, elektros – suvartojimo perskaičiavimas.
- Kasmetinis veiklos išlaidų derinimas su nuomininkais.
- Ataskaitų teikimas apie visus mokėjimus.
- Kvitų sekimas ir įkeitimų saugojimas iki apmokėjimo už būstą fondą.
- Ataskaitų teikimas nekilnojamojo turto savininkui, jei sąskaitoje faktūroje buvo atlikti tam tikri pakeitimai.
- Metinė ataskaita nuomotojui apie lėšų judėjimą nuomos sąskaitoje.
Techninių problemų sprendimas
Be finansinių klausimų, valdymo įmonė prisiima visų techninių klausimų, su kuriais neišvengiamai tenka susidurti sprendžiant pastatus ir statinius, sprendimą. Visų pirma, savininkas gali tikėtis pagalbos šiais atvejais:
- Įvairių, planinių ir neplaninių remonto darbų organizavimas ir vykdymas. Tai gali būti pasenusių ar susidėvėjusių ryšių sistemų ar paties pastato dalių atnaujinimas. Tai taip pat apima remontą, kurio prireikė dėl avarinės situacijos.
- Imantis reikiamų priemonių sunaudojamiems ištekliams taupyti ir optimizuoti.
Šis pareigų sąrašas nėra baigtas. Tai priklausys nuo asmeninių nuosavybės savininko reikalavimų ir nuo paties objekto savybių.
Teisės ir atstovavimo klausimai
Sunkiausia galima laikyti teisinę sferą, turinčią įtakos santykiams su užsienio valstybės įstatymais. Nemokėdamas, nemokėdamas, patirties ir nemokėdamas vokiečių kalbos, gyvenamojo ar komercinio ploto savininkas gali atsidurti gana nepalankioje padėtyje.Juk Vokietijos Federacinės Respublikos teisės aktai gali turėti daug spąstų, kuriuos apeiti gali tik jas puikiai išmanantis žmogus. Taigi, teisiniu požiūriu, valdymo įmonė turės spręsti šiuos dalykus:
- Atstovauti savininko interesams visose valstybės institucijose ir kitose struktūrose, kurios yra susijusios su nekilnojamojo turto nuosavybės teise.
- Derėtis su trečiosiomis šalimis ir nuomininkais, kad optimizuotumėte turto valdymą
- Suderinus su savininku, informuoti nuomininkus apie nuomos mokesčio padidėjimą.
- Sudarykite ir nutraukite nuomos sutartis namo savininko vardu.
- Veskite korespondenciją ir saugokite visą korespondenciją dėl patikėto objekto. Pateikite savininkui gautų laiškų ir pranešimų kopijas.
- Dirbkite su draudikais, jei įvyktų draudiminiai įvykiai.
- Bendraukite su advokatais, kai reikalingas jų įsikišimas.
Šis sąrašas taip pat nėra galutinis. Visas sąrašas bus sudarytas atsižvelgiant į pastato ypatybes ir jo būklę.
Kaip įsitikinti, kad savo turtą patiki profesionalams
Atsižvelgiant į klausimų, kuriuos teks patikėti pašaliniams asmenims, svarbą, visiškai logiška manyti, kad pagrindinis turto savininko rūpestis yra teisingas valdymo įmonės pasirinkimas. Ir čia svarbu atsiminti keletą punktų:
- daugeliu atvejų turto valdymo paslaugą teikia nekilnojamojo turto agentūra, per kurią perkate. Tai viena iš perpardavėjų teikiamų po pardavimo paslaugų.
- jei kalbame apie pastatą, skirtą verslui, tai yra apie komercinį nekilnojamąjį turtą, tai paprastai atsakomybę už jo valdymą prisiima pats savininkas. Tai pelningiau, pigiau ir patikimiau. Jei vis dėlto reikia samdyti patikimą asmenį, tokiu atveju savininkas turi teisę savarankiškai nuspręsti, kam teikti pirmenybę.
- buto pirkimo atveju viskas yra kiek kitaip. Taip yra dėl to, kad įsigyjama tik dalis pastato. Todėl įtakoti patikėtinio pasirinkimą bus galima tik netiesiogiai. Dažniausiai tai nustatoma balsuojant visuotiniame savininkų susirinkime.
Taigi, kaip gauti savo turtą į saugias rankas? Viena aišku – jums reikia puikią reputaciją turinčios organizacijos. Pirmiausia nurodykite, kiek objektų jau prižiūri jus dominantis tarpininkas.
Norėdami įsitikinti, kad jūsų turtas pateks į profesionalų rankas, paprašykite jų klientų, su kuriais jie jau dirba, kontaktų.
Ypatingą dėmesį atkreipkite į išlaidas, susijusias su mokėjimu už tarpininko paslaugas. Ji neturėtų per daug skirtis nuo dabartinių Vokietijos rinkoje. Norėdami tai padaryti, stebėkite situaciją ir sužinokite, kiek kitos firmos vertina savo darbą.
Kitas aspektas – sutarties sąlygos. Įmonės, kurios per daug sąžiningai neatlieka savo pareigų, dažniausiai pasirašo dokumentą be teisės nutraukti santykius. Toks kompanionas tikrai ne jums.
Pirmenybę teikite tiems, kurie leidžia nutraukti sutartį per vieną mėnesį. Tokiu atveju įmonė bus suinteresuota jus išlaikyti. Bet jei sutartis sudaroma ilgam, niekas nerizikuoja būti atleistas už nekokybišką darbą, o ne spręsite, o tik gausite naujų problemų.
Pasistenkite išsiaiškinti, ką tiksliai įmonė veikia. Taigi, tarkime, Bavarijoje yra apie 80 biurų, kurie teikia paslaugas šioje srityje. Tačiau dauguma jų vykdo daugiakryptę veiklą, tuo pačiu užsiimdami nekilnojamuoju turtu, turizmu, automobilių nuoma.
Užsienio investuotojui labiau tiks siauros specializacijos įmonė. Tai garantija, kad ji yra labiau susipažinusi su jus dominančia rinka.
Ir dar vienas svarbus momentas – Jūsų pasirinkto tarpininko dalyvavimas specializuotose organizacijose, būtent Valdymo įmonių asociacijoje ir Vartotojų teisių gynimo draugijoje.
Rezultatai
Įsigydami nekilnojamąjį turtą užsienyje būkite pasiruošę, kad jums prireiks tarpininko, kuris pasirūpins jūsų pirkimo objektu. Vokietijoje tokią paslaugą teikia valdymo įmonės. Tačiau prieš sudarydami sutartį su vienu iš jų, atsižvelkite į šiuos dalykus:
- profesionalus tarpininkas rūpinasi visomis einamosiomis užduotimis – teisinėmis, techninėmis, finansinėmis;
- įgaliotas asmuo pagal pasirašytą sutartį įgyja teisę savininko vardu spręsti visus klausimus, išskyrus turto perleidimą;
- Renkantis specialistus, prašykite jų pateikti rekomendacijas, išstudijuokite savo darbo istoriją, įsitikinkite, kad jie yra specializuotų asociacijų nariai.
Tačiau ar galėsite savarankiškai pasirinkti, kam patikėti pirkimą, priklausys nuo objekto tipo ir jūsų nuosavybės dalies jame.
