Žemės pirkimas Ispanijoje: savybės, kainos, registracija

Žemės sklypo įsigijimas Ispanijos karalystėje pritraukia daugiausia investuotojų, norinčių pasistatyti jaukų namą ar vilą jei ne pakrantėje, tai kur nors prieinamoje vietoje, kategoriją. Bet ar visi užsienio piliečiai gali nusipirkti sklypą Ispanijoje? O kur rasti žemės pardavėją? Pabandykime atsakyti į šiuos klausimus ir išsiaiškinti, kaip nusipirkti žemę Ispanijoje.

Ką apie tai sako teisės aktai

Skirtingai nuo daugelio kitų valstybių, Ispanijos įstatymai nedraudžia užsienio piliečiams pirkti žemės. Be to, jie tai gali daryti tokiomis pačiomis sąlygomis kaip ir gyventojai. Tačiau yra keletas niuansų:

• žemės sklypas turi būti ne arčiau kaip 150 metrų nuo jūros pakrantės, nes visa pakrantės teritorija priklauso karalystei. Todėl rinkdamiesi sklypą, tarkime, Kosta del Sol ar Kosta Bravoje, įsitikinkite, kad laikomasi nurodyto atstumo;
• namų statyba galima tik tuose sklypuose, kurie yra skirti statybai.

Žemės pardavimą Ispanijoje reglamentuoja šie dokumentai:

• Karaliaus dekretas 7/2015, 30.10., kuriame kalbama apie miestams priklausančią žemę;
• Investuotojų, jų internacionalizavimo įstatymas (2013/14/2013 rugsėjo 27 d.);
• Konstitucijos 132 straipsnis, kuriame teigiama, kad pakrantės juosta yra Ispanijos nuosavybė ir negali būti parduodama;
• Liepos 28 d. įstatymas Nr. 22/1988, reglamentuojantis pakrantės būklę.

Kokių tipų sklypai yra Ispanijoje

Teritorijų suskirstymo pagal paskirtį žemėlapį galima gauti regiono, kuriame planuojamas pirkimas, savivaldybėje. Remiantis tuo, visa žemė šalyje gali būti suskirstyta į tris kategorijas:

1. Suelo Urbano – miesto žemės. Jie yra skirti plėtrai ir jau, kaip taisyklė, turi pagrindines komunikacijas: elektrą, vandenį ir kanalizaciją. Sklypai yra gyvenviečių viduje.
2. Suelo Urbanizable – urbanizuota žemė. Pagrindinis tikslas – kapitalinė statyba. Jų vieta – ne tik miesto ribos, bet ir besiribojančios kaimų teritorijos. Jei tokia vieta yra įtraukta į urbanistinį planą, ji gali būti perkelta į urbanistinių kategoriją, gavus tam pritarimą savivaldybės architektūros skyriuje.
3. Suelo Rustico – žemės ūkio sritys arba vietovės, turinčios archeologinę ar istorinę vertę. Ant jų draudžiama statyti bet kokias konstrukcijas. Taip pat negalima sklypo perkelti į „miestą“, kol nebus priimtas naujas bendrasis planas. Vieno pastato statyba leidžiama tik ūkininkui, kuris užsiima šio žemės sklypo perdirbimu. Istoriškai ir archeologiškai reikšmingos žemės paprastai yra uždarytos bet kokiems pastatams.

Todėl prieš pirkdami tą ar kitą svetainę turėtumėte pasidomėti, kam ji skirta.

Kiek kainuoja žemės sklypas Ispanijoje

Ketindami įsigyti žemės sklypą Javea ar Barselonos priemiestyje, turėtumėte suprasti tam tikrų žemių kainų tvarką. Faktas yra tas, kad tokio paties dydžio paskirstymai gali labai skirtis.

Kainos skiriasi dėl kelių veiksnių:

• atstumu nuo pakrantės. Kuo žemė toliau nuo kranto, tuo ji bus pigesnė;
• lygumas. Ispanija yra kalnuota šalis. Tai reiškia, kad rasti plokščią plotą statybai nėra lengva užduotis. Jei jis bus rastas, jis kainuos kelis kartus daugiau nei toks pat sklypas uolėtoje vietovėje;
• pastatų buvimas teritorijoje. Jei ant žemės jau yra namas ar vila, jie bus atitinkamai įtraukti į kainą. Svarbi ir funkcinė nekilnojamojo turto paskirtis – komercinė ar gyvenamoji;
• žemės sklypo vieta. Mursijos, Katalonijos, Mijas ir Madrido žemė skiriasi nuo pakrantės. Svarbus ir paties miesto statusas. Pavyzdžiui, įsigyti žemės sklypą Madride būtų brangus reikalas, turint omenyje, kad tai sostinė. Tas pats pasakytina ir apie Katalonijos sostinę Barseloną – apsigyvenimas jos priemiesčiuose pareikalaus nemažo biudžeto.

Lentelėje parodyta apytikslė sklypų kaina skirtinguose šalies regionuose:

Kokios išlaidos bus patirtos sudarant sandorį

Bendra žemės sklypo vertė neapsiriboja tik ta suma, kuri bus nurodyta sutartyje. Jei pirkėjo ispanų kalbos lygis per žemas, teks pasitelkti vertėjo pagalbą. Jo paslaugos apmokamos papildomai.

Kitas žmogus, be kurio sandoris neapsieis, yra notaras. Daugeliu atvejų jis yra ir valstybės registratorius, kuris nekilnojamojo turto registre turės įrašyti nuosavybės teisės faktą. Išlaidų už šių asmenų paslaugas dydis priklausys nuo objekto vertės.

Visi mokėjimai, įskaitant notarinę ir valstybinę registraciją, paprastai neviršija 1000 eurų.

Advokato padėjėjas nebus nereikalingas. Šis asmuo perims visą operacijos palaikymą, patikrins svetainės būseną ir leidimus. Jei perkama per tarpininkaujančią įmonę, ši paslauga dažniausiai įtraukiama į paslaugą. Bet tada būkite pasirengę mokėti komisinius. Daugelis įmonių ima nuo 20 iki 50 % sutarties sumos.

Kokius mokesčius reikia mokėti

Pasirinkę žemės sklypą prie jūros ar bet kurioje kitoje šalies dalyje ir patikrinę visas svarbias jo savybes, galite pradėti skaičiuoti mokesčių mokėjimus. Jų vertę visiškai lemia sklypo kadastrinė vertė.

Taigi, kam reikia pasiruošti:

• jei pardavėjas yra juridinis asmuo. Tokiu atveju turėsite sumokėti 21% PVM, nes kalbame apie įmonės turto pirkimą. Prie jo reikia pridėti IAJD – mokesčių mokėjimą į iždą. Jo dydis yra apie 1%. Šis rodiklis skirtinguose regionuose gali skirtis. Pavyzdžiui, Katalonijoje – 1,5 proc.;
• pardavėjas yra privatus asmuo. Šiuo atveju vietoj PVM ir IAJD už žemės nuosavybės perleidimą mokamas mokestis – vadinamasis ITP. Mokėjimo dydis taip pat priklauso nuo regiono. Rodiklis svyruoja nuo 6 iki 10%. Pavyzdžiui, Katalonijoje – 10 proc., o Madride tik 7 proc. Atitinkamai, mokesčio sumą galima rasti regione, kuriame yra svetainė ir kur bus sudarytas sandoris.

Reikėtų nepamiršti, kad jei per ateinančius metus sklype prasidės statybos, objekto kaina padidės 8%.

Taip pat reikia atsiminti, kad Ispanijoje draudžiama kirsti mišką, net jei jis yra jūsų individualiame sklype.

Norint išvengti didelės baudos, šie veiksmai turi būti derinami su miesto administracija.

Kaip vyksta pirkimo procedūra

Kai nuspręsite dėl svetainės, turite paprašyti šių dokumentų:

1. Išrašas iš nuosavybės teisių registro informacijai apie savininkus gauti. Pavyzdžiui, jei objektas yra kelių asmenų paveldėjimas iš karto, sandorio registravimo terminai gali gerokai pailgėti.
2. Informacija apie skolinių įsipareigojimų (pavyzdžiui, hipotekos) buvimą ar nebuvimą.
3. Komunalinių mokesčių sumokėjimą patvirtinantis dokumentas.
4. Kadastro numeris ir registracija.
5. Informacija apie žemės paskirtį.
6. Informacija apie galimus statybos ar atidalijimo apribojimus, jei sklypas yra šalia kelio ar miško juostos.
7. Galimybė naudotis servitutais į žemę.Pavyzdžiui, jūs įėjote į nuosavybę, bet paaiškėjo, kad ši teritorija visada buvo vieta, kur buvo varomos karvės ir vietiniai gyventojai prašė ją tokią palikti, arba nusprendė per šią atkarpą nutiesti dujotiekį.
8. Žemės sklypo topografija.

Jei planuojate statytis namą, prieš perkant svarbu pasitarti su architektu. Faktas yra tas, kad Ispanijoje galioja normos, turinčios įtakos pastatų aukštų skaičiui, dekoratyviniams elementams, išorės sienų spalvai, stogo dangoms ir net tvoroms.

Jei pasiseka įsigyti sklypą už nebrangią kainą, reikia suprasti, kokie turi būti būsimo objekto parametrai, ar šioje teritorijoje yra kokių nors pastato aukščio apribojimų.

Bendravimas turi didelę reikšmę. Jei teks juos nuvilti, tai sukels rimtų išlaidų.

Norėdami sudaryti sandorį, pirkėjui reikės:

1. Pasas.
2. Sąskaita viename iš Ispanijos bankų.
3. Užsienio piliečio identifikavimo numeris (NIE), kuris išduodamas policijos komisariate pagal užsienio pasą.

Sąskaitos atidarymu reikėtų pasirūpinti iš anksto, nes ispanai nėra linkę daryti operacijų už grynuosius pinigus.

Pirmajame etape pasirašoma preliminari sutartis ir sumokamas užstatas. Pagrindinė sutartis sudaroma dalyvaujant notarui ir sandorio šalims. Po to svetainė perregistruojama į Registrą ir sumokami visi mokesčiai.

Pagaliau

Ispanijos karalystėje galima tapti žemės savininku tomis pačiomis sąlygomis, kurios taikomos perkant nekilnojamąjį turtą. Užsieniečiai šiuo klausimu turi lygias teises su gyventojais. Svarbiausia atsižvelgti į žemės sklypo statusą, nes visi šalies sklypai turi skirtingą paskirtį, o galimybė juose užstatyti ne visada yra numatyta. Žemės kainos priklauso nuo regiono, reljefo, ploto ir atstumo nuo jūros. Be to, į galutinę išlaidų sąmatą taip pat turėtų būti įtraukti mokesčiai ir notaro bei advokato paslaugos.