Perkamas komercinis nekilnojamasis turtas Lenkijoje

Verslininkai, ieškantys galimybių patekti į Europos rinką, vis dažniau žvelgia į Lenkijos valstybę. Specialistai prognozuoja, kad iki 2021 metų šios šalies nekilnojamasis turtas ypač išpopuliarės tarp užsienio investuotojų. Tokį susidomėjimą lemia spartus ekonomikos augimas, gana aukšti grąžos rodikliai ir rinkos stabilumas. Atsižvelgiant į šią prognozę, komercinis nekilnojamasis turtas Lenkijoje nusipelno ypatingo dėmesio.

Komercinio fondo objektų atmainos

Prieš investuodami į konkretų objektą, turite nuspręsti, kokiems tikslams jis jums reikalingas. Visus komercinio nekilnojamojo turto tipus Lenkijoje galima suskirstyti į kelias grupes:

• prekybos zonos. Tai vienas iš aktyviausiai besivystančių segmentų – pavyzdžiui, 2021 metais buvo pradėta eksploatuoti daugiau nei 600 tūkst. Tuo pačiu metu neužimtų prekybos vietų dalis yra labai maža – apie 5 proc. Kartu prekybinių patalpų rinką galima vadinti gana prisotinta – tūkstančiui gyventojų tenka 240 kvadratinių metrų parduotuvių, o tai yra eilės tvarka daugiau nei visoje Europos Sąjungoje;
• biuro patalpos. Pagal pastatytų verslo centrų apimtį rekordiniai metai Lenkijai buvo 2021-ieji – 1,3 mln. Ir tai neatsitiktinai, nes biurų paklausa šalyje smarkiai išaugo augant užsakomųjų paslaugų teikimui;
• sandėliai – tokio tipo nekilnojamasis turtas muša nuomos rekordus. Jie labai populiarūs tarp transporto įmonių ir elektronikos gamintojų. Laisvų darbo vietų lygis neviršija 5 proc.

Iš visų 2021 metų investicijų į šį sektorių 47% buvo investuota į biurų pastatus, 34% - į prekybos patalpas ir apie 19% - į sandėlius.

Kaip įsigyti ir užregistruoti komercinį nekilnojamąjį turtą Lenkijoje

Lenkijos įstatymai nedraudžia užsieniečiams įsigyti nekilnojamojo turto. Tai taikoma tiek fiziniams, tiek juridiniams asmenims. Dažniausiai šalys pasirašo civilinę sutartį, kurią patvirtina notaras. Procedūrą galima atlikti 1 arba 2 etapais. Antruoju atveju pirmiausia surašomas preliminarus dokumentas, o sudarant sandorį – pagrindinis.

Sutartyje turi būti ši informacija:

• atsiskaitymo tvarka;
• notaro paslaugų kaina;
• pardavimo objektas ir jo pagrindinės savybės.

Pirkėjas sutarties pasirašymo metu sumoka už perkamą objektą 10-15% visos kainos užstatą. Po to būsimas savininkas gali kreiptis į banką dėl paskolos, jei ketina tokiu būdu pirkti patalpas.

Kartu notaras turi patikrinti, ar objektas neturi suvaržymų, skolų, ar jis nepriklauso tretiesiems asmenims. Ir tik po to sudaroma pagrindinė sutartis. Jei pirkėjas turi pakankamai lėšų, preliminarus etapas gali būti praleistas. Naujojo savininko buvimas sandorio metu nėra būtinas – jis gali išduoti įgaliojimą įgaliotam asmeniui ir patikėti viso proceso vykdymą jam. Jei viena iš dalyvaujančių šalių nemoka lenkų kalbos, būtina pasikviesti prisiekusį vertėją.

Sandorio metu notaras atlieka šias funkcijas:

• surašo nekilnojamojo turto perleidimo nuosavybėn aktą;
• rengia mokesčio už savininko pasikeitimą mokėjimą;
• atlieka pakeitimus atitinkamuose registruose apie naująjį savininką;
• pateikia kontroliuojančioms institucijoms dokumentų paketą.

Užsienio pilietis bus laikomas tikruoju įsigyjamo objekto savininku tik po to, kai duomenis apie jį įregistruos Lenkijos Respublikos nekilnojamojo turto kadastro departamentas.

Sandorio ir susijusių išlaidų registravimo dokumentai

Didelis privalumas perkant komercinį nekilnojamąjį turtą Lenkijoje yra tai, kad nereikia ruošti didelio dokumentų paketo. Į pagrindinių vertybinių popierių sąrašą įtraukta:

1. Užsienio pasas ir jo kopija.
2. Banko patvirtinimas dėl hipotekos suteikimo (jei reikia).
3. Lėšų prieinamumo patvirtinimas.
4. Vidaus reikalų ministerijos leidimas.

Be to, notaras turi parengti:

• pažyma, kad ši patalpa nepriklauso tretiesiems asmenims;
• išrašas iš registrų;
• pažyma apie skolų ir įsipareigojimų šiam objektui nebuvimą.

Norėdami tapti pelningų patalpų savininku, užsienio pilietis turės gauti Vidaus reikalų ministerijos leidimą. Šis reikalavimas netaikomas Europos Sąjungos piliečiams.

Bet perkant būstą viskas priklauso nuo to, kas tiksliai perkama - butas (nereikia gauti leidimo) ar namas (leidimas reikalingas, nes kalbame ir apie žemės sklypą).

Nepamirškite, kad be pinigų pačiam pirkiniui, jums reikės lėšų susijusioms išlaidoms padengti:

• notaro parama - 2% nuo sutarties sumos;
• turto perregistravimo mokestis - 2%;
• valstybinė registracija - 0,5-1,5%;
• apmokėjimas už tarpininkavimo paslaugas - 3% nuo turto vertės.

Be to, reikia atsižvelgti į dokumentų ir jų kopijų vertimo išlaidas. Ir nors biudžetui ši suma per daug įtakos neturės, vis tiek reikėtų į ją atsižvelgti.

Nekilnojamojo turto pirkimo leidimas

Taigi, norėdamas sudaryti sandorį, užsienio pilietis turi gauti leidimą. Reikėtų nepamiršti, kad šio dokumento nereikės šiais atvejais:

• jeigu sutarties objektas yra butas ar garažas;
• jeigu pirkėjas šalyje gyvena ne mažiau kaip 5 metus ir jau yra gavęs nuolatinę gyvenamąją vietą Lenkijoje arba ES rezidenciją;
• jeigu turtą įsigyja asmuo, susituokęs su Lenkijos piliečiu ir gyvenęs Lenkijoje ne mažiau kaip dvejus metus;
• perkant nekilnojamąjį turtą, kurio plotas iki 0,4 hektaro, perka ne juridinis asmuo;
• išperkant objektą iš banko po neefektyvios prekybos;
• perkant akcijas įmonėje, kuri dėl to tampa užsienietiška ir valdo Lenkijoje esantį nekilnojamąjį turtą.

Dokumento išdavimo tvarką reglamentuoja šalies Administracinių bylų teisenos kodeksas. Leidimas išduodamas remiantis prašymu įgaliotos institucijos sprendimo forma. Paraiškoje turi būti nurodyta:

• Visas pirkėjo vardas, pavardė, pilietybė, gimimo data ir gyvenamoji vieta;
• ryšių su Lenkija buvimas, jei tokių yra;
• pirkimo-pardavimo objekto charakteristikos;
• turtą perleidžiančių juridinių asmenų pavadinimai;
• sandorio tipas (sutartis, dovanojimas, mainai ir kt.).

Nepamirškite sumokėti žyminio mokesčio – 415,8 euro. Paprastai užklausos apdorojimas užtrunka apie du mėnesius. Jeigu skyriui reikia papildomos informacijos, terminas gali būti pratęstas.

Prioritetiniai regionai perkant nekilnojamąjį turtą

Verslui bus naudinga tik įsigyti komercines patalpas Varšuvoje. Šis miestas yra didžiausias finansinis ir ekonominis centras ne tik šalyje, bet ir visoje Rytų bei Vidurio Europoje. Čia sutelktos pirmaujančių tarptautinių kompanijų, investicinių fondų ir vystytojų atstovybės.

Populiariausių Lenkijos miestų, kuriuose investicijos į nekilnojamąjį turtą atneš didžiausią pelną, reitingas apima:

1. Vroclavas.
2. Krokuva.
3. Trimiesčio aglomeracija (Gdynė, Gdanskas, Sopotas).
4. Poznanė.
5. Katovicai.
6. Lodzė.

Biuro patalpos paklausiausios Krokuvoje ir Varšuvoje. Tačiau jie nori pirkti mažmeninės prekybos plotą Trimiestyje, Poznanėje ir toje pačioje Krokuvoje. Didžiausia investicijų koncentracija į sandėliavimo patalpas stebima Trimiestyje ir Vroclave.

Ekspertų teigimu, per ateinančius porą metų galima tikėtis šių pokyčių:

• nuomos pajamingumo sumažėjimas (tai yra dėl to, kad patalpų nuomos kainos linkusios mažėti);
• padidinti skirtumą tarp VIP klasės segmento ir pigių patalpų;
• dar didesnis patrauklumo poslinkis į mažus miestelius – Gdanską, Poznanę, Lodzę.

Kvadratinių metrų kaina 2021 m. taip pat turėtų būti etalonas:

Hipotekos paskolos Lenkijoje

Hipoteka Lenkijoje leidžia juridiniams ir fiziniams asmenims gauti ilgalaikę paskolą iš banko nekilnojamajam turtui įsigyti. Kalbant apie užsienio piliečius, jie, lygiai kaip ir vietos gyventojai, gali pasinaudoti daugybe bankų pasiūlymų, jei tenkinamos kelios sąlygos:

• turite įrodyti savo teisinį gyvenamosios vietos Lenkijoje statusą;
• pretendentas turi turėti neterminuotą darbo sutartį su Lenkijos darbdaviu.

Labiausiai bankų pasitiki užsieniečiai, turintys leidimą nuolat gyventi arba ilgalaikį leidimą gyventi. Paskolą bus galima gauti 3,36% 30 metų laikotarpiui su pradine 20% įmoka.

Apibendrinant

Visas pelningas patalpas Lenkijoje galima suskirstyti į kelias grupes: biurai, prekybinės patalpos ir sandėliai. Pastaraisiais metais pastebimai išaugo verslo centrų statyba, nors tarp nuomininkų paklausiausios vietos prekybai.

Norint įsigyti komercinį plotą, užsienio piliečiui reikės leidimo, nebent jis yra ES pilietis, nėra vedęs lenkės/lenkės ir neturi leidimo gyventi Lenkijoje. Leidimą išduoda šalies Vidaus reikalų ministerija.

Nekilnojamą turtą pelningiausia pirkti Varšuvoje, Krokuvoje, Vroclave, tačiau nereikia pamiršti, kad šiuose miestuose kvadratinio metro kainos bus eilės tvarka didesnės nei kitose vietovėse. Kaip ir šalies gyventojai, užsienio piliečiai gali kreiptis dėl paskolos, tačiau tik turėdami leidimą legaliai nuolat gyventi Lenkijoje.