Ekonomikos augimo fone žemė Lenkijoje tampa vis patrauklesne investavimo priemone. Žemės sklypų paklausa kasmet auga, o tai atitinkamai atsispindi ir jų kainoje – metinis augimo tempas siekia 3-5%, pakoregavus pagal regioną. Tarp aktyvių investuotojų yra Rusijos, Ukrainos, Baltarusijos ir kitų šalių, turinčių bendrą sieną su Lenkija, piliečiai. Jiems Lenkijos Respublikos teisės aktai numato kai kuriuos niuansus perkant žemę, prie kurių siūlome pasigilinti plačiau. Tačiau pradėkime nuo privalumų.
Kodėl verta pirkti žemę Lenkijoje
Lenkijos nekilnojamojo turto, ypač žemės sklypų, paklausa labai išaugo 2000-ųjų viduryje, Lenkijos Respublikai įstojus į Europos Sąjungą ir Šengeno zoną. Nuo to laiko šalies ekonomika pastebimai pabrango, o tai labai paveikė nekilnojamojo turto kainą: kurortinėje zonoje per pastaruosius 10 metų kainos išaugo 50-70%, o žemės ūkio paskirties žemė kai kuriose vietovėse apskritai pabrango 200%. . Be to, jų metinis kainų augimas siekia 10-15%.
Įdomu ir tai, kad lenkų žemėmis didžiausią susidomėjimą rodo NVS atstovai. Pavyzdžiui, 2021 metais užsieniečiai Lenkijoje kolektyviai nusipirko beveik 460 hektarų žemės, o didžiąją dalį žemės įsigijo ukrainiečiai, baltarusiai, vokiečiai ir rusai, parodydami susidomėjimą sklypais ne tik gyvenamajai, bet ir komercinei plėtrai.
Nuo 2021 metų užsieniečiai gavo daugiau galimybių: 01.05. 2021 metais pasibaigė žemės ūkio paskirties žemės pardavimo kitų valstybių piliečiams moratoriumas.
Moratoriumo panaikinimas pritraukė investuotojus iš užsienio, dėl to 2021 metais jų įsigytos žemės apimtys išaugo iki 3200 hektarų.
Akivaizdu, kad žemės sklypų patrauklumas Lenkijoje kasmet didėja, o atsižvelgiant į augančią paklausą, žemė tampa vienu pelningiausių investavimo instrumentų. Be to, investuotojai pabrėžia keletą akivaizdžių žemės pirkimo Lenkijos Respublikoje pranašumų, būtent:
- lojalumas nerezidentams – įvykdę visas įstatymo nustatytas sąlygas, užsieniečiai gali laisvai įsigyti neriboto kiekio žemės sklypus;
- santykinai mažos kainos, palyginti su paskirstymo kainomis kitose Europos šalyse ir net dideliuose NVS miestuose;
- didelis investicinis patrauklumas: didėjanti žemės paklausa kelia jos kainą, o tai leidžia ne tik sutaupyti investuotas lėšas, bet ir didinti jas tik didinant kainą;
- galimybę atidaryti savo verslą Lenkijoje;
- galimybė įsigyti įvairios paskirties žemės turtą, įskaitant žemės ūkio ir net miško žemę.
Kaip rasti žemės sklypą pirkti
Atsižvelgiant į didelę Lenkijos žemės paklausą, užsieniečiams nėra taip paprasta rasti laisvą sklypą, kurį galėtų nusipirkti. Norint rasti tinkamą objektą, svarbu išnaudoti visus įmanomus kanalus, kurių nėra tiek daug.
Patogiausias būdas rasti ir nusipirkti žemę Lenkijoje yra:
- brokeris, privatus nekilnojamojo turto agentas arba vietinė nekilnojamojo turto agentūra;
- vystytojas – ypač aktualu įsigyjant žemės sklypą su gyvenamuoju pastatu;
- Interneto portalai, savininkų ir tarpininkų skelbimai laikraščiuose;
- priverstinio įkeisto turto pardavimo varžytynes.
Kadangi kiekvienas iš išvardytų paieškos kanalų turi savo ypatybes, siūlome kiekvieną iš jų apsvarstyti išsamiau.
Susisiekimas su maklerio
Žinoma, lengviausias būdas įsigyti nekilnojamąjį turtą Lenkijoje – kreiptis į tarpininkus: brokerius ir maklerius. Tai žmonės, kurie žino viską apie nekilnojamąjį turtą, jo paieškos būdus ir registravimo taisykles. Dauguma jų dirba oficialiai, o tai apsaugos potencialų pirkėją nuo galimo sukčiavimo.
Tokie tarpininkai ne tik padės surasti reikiamą objektą, bet ir padės įregistruoti nuosavybe žemės sklypą Lenkijoje.
Bendradarbiavimo su nekilnojamojo turto agentūromis privalumas yra tas, kad jos ne tik gali pasiūlyti maksimalias galimybes, bet ir reikalauja minimalaus dalyvavimo derybų procese iš pirkėjo pusės.
Pažymėtina, kad įstaigos dažniausiai savo darbą organizuoja teritoriniu principu, tai yra veikia konkrečioje gyvenvietėje.
Pavyzdžiui, čia rasite Varšuvos agentūrų sąrašą, o čia – geriausius brokerius Gdanske. Rekomenduojame naudotis tik licencijuotų tarpininkų paslaugomis, kurių kontaktus rasite Nekilnojamojo turto rinkos federacijos svetainėje. Atminkite, kad daugumos agentūrų komisiniai yra 1,5–3%.
Susisiekimas su kūrėju
Kalbant apie žemės įsigijimą gyvenamajai ar komercinei plėtrai, prasminga kreiptis į vystytojus. Plėtros įmonės dažnai parduoda jau paruoštus statybai žemės sklypus – jose paprastai yra visos reikalingos komunikacijos, išvystyta infrastruktūra. Be to, kūrėjai suteikia visus leidimus.
Atsižvelgiant į tai, svarbu žinoti, kad toks žemės sklypas kainuos žymiai brangiau nei neparuoštas. Atkreipiame dėmesį, kad vystytojas gali parduoti ne tik paruoštą statybai žemės sklypą, bet ir žemę su jau pastatytu namu.
Turiu pasakyti, kad pasiūlymai pirminėje rinkoje yra labai patrauklūs iki kainos paskelbimo. Paprastai naujo pastato įsigijimas kainuoja 30-35% daugiau nei sklypo įsigijimas ir savarankiška būsto statyba. Todėl ši paieškos parinktis negali būti vadinama biudžetine – ji tinka tik tiems, kuriems reikia namo be nereikalingo vargo, ir tiems, kurie nori permokėti.
Internetas, laikraščiai
Bene patogiausias būdas pirkti žemę – jos ieškoti internete. Naudotojams siūloma šimtai patogių internetinių išteklių, kuriuose yra dešimtys tūkstančių pasiūlymų su tikromis nuotraukomis ir vietomis visoje šalyje. Patogūs filtrai leidžia rūšiuoti pasiūlymus ne tik pagal gyvenvietę, bet ir pagal paskirtį, žemės sklypų tipą bei jų vertę.
Vos keli paspaudimai – ir pirkėjas turi pardavėjo kontaktus, kurie leis jam gauti maksimalią informaciją telefonu. Populiariausi interneto portalai yra OLX, Otodom, Allegro, Domiporta, Znajdzto ir daugelis kitų. Reikėtų nepamiršti, kad tokiuose portaluose yra ne tik savininkų, bet ir tarpininkų skelbimų.
Nekilnojamojo turto skelbimų taip pat galima rasti spausdintuose leidiniuose – laikraščiuose ir reklaminiuose žurnaluose. Tačiau juose daugiausia skelbiami pranešimai tik apie tas vietoves, kuriose jie išleidžiami ir platinami. Todėl tokiais šaltiniais reikėtų naudotis tik tuo atveju, jei fiziškai esate tam tikrame Lenkijos regione, kuriame planuojate įsigyti žemės.
Privalomojo pardavimo aukcionai
Kitas labai specifinis, bet kartu labai patrauklus nekilnojamojo turto, įskaitant ir žemės sklypus, paieškos Lenkijos Respublikoje variantas – dalyvavimas priverstinio turto pardavimo aukcionuose. Kalbame apie areštuotus žemės sklypus, kurie konfiskuojami iš savininkų ir parduodami siekiant padengti jų civilines skolas. Tokias varžytynes rengia antstoliai.
Dalyvaudami priverstinio pardavimo aukcione galite daug sutaupyti pirkdami žemę 30-50% pigiau nei rinkos vertė.
Informaciją apie tokius aukcionus galima rasti Nacionalinės antstolių tarybos svetainėje. Paspaudę nuorodą rasite aukcionų sąrašą su jų laikymo data ir vieta bei žemės kaina ir parduodamo objekto nuotrauka.
Skirtuke "Więcej" vartotojas ras detalesnę informaciją apie objektą, vietą ir dalyvavimo aukcione sąlygas, visus reikiamus kontaktus ir kitą informaciją.
Informacijos apie aukcionus taip pat galima rasti kredito organizacijų interneto svetainėse. Pavyzdžiui, čia rasite informaciją iš Bank Zachodni WBK. Kalbame apie įkeistų žemės sklypų, kuriais buvo užtikrintos didelės paskolos, pardavimą.
Kiek yra žemės Lenkijoje
Vienareikšmiškai atsakyti į klausimą, kiek kainuoja žemė Lenkijos Respublikoje, neįmanoma – konkretaus sklypo konkreti kaina priklauso nuo daugelio faktorių: sklypo paskirties, jo vietos, jame esančių komunikacijų dydžio, registracijos išlaidos, pardavėjo pageidavimai. Todėl šiame kontekste logiška atsižvelgti į vidutines kainas, kurios labai skiriasi priklausomai nuo regiono ir net jo viduje.
Pirmiausia apsvarstykite vidutines statybos žemės kainas.
Portalo „Bankier“ duomenimis, 2021 metų vasarį daugumoje vaivadijų vidutinė sklypų statybai kaina, palyginti su 2021 metų vasario mėnesiu, išaugo 30 proc.
Neabejotina lyderė neabejotinai yra Varšuva – vidutinė kaina sostinėje siekia 779 Lt/m2 arba 183 eurus, o tai yra absoliutus šalies rekordas. Palyginti su sausio mėnesiu, kaina išaugo beveik 180 Lt!
Tačiau toks padidėjimas turėjo nedidelę įtaką kainoms visoje Mazovijos vaivadijoje, kur vidutinė kaina yra 185 Lt / m2. Sklypai Pamario vaivadijoje yra antroje šalyje – 163 Lt/m2, o žemės sklypai prie Baltijos jūros, ypač Gdanske, vertinami 417 Lt/m2.
Brangiau nei Gdanske (neskaitant sostinės), žemė tik Poznanėje (525 Lt/m2) ir Krokuvoje (450 Lt/m2), tačiau Didžiojoje Lenkijoje (107 Lt/m2) ir Mažojoje Lenkijoje (110 Lt/m2) vaivadijos vis dar yra prastesnės už pakrantę vidutine užstatymo žemės kaina.
Mažiausias žemės statybai kainas galima rasti Lubuskie vaivadijoje – regione vidutinė kaina vos siekia 49 Lt/m2, o didžiausiame Gorzow Wielkopolskie regiono mieste vidutinė žemės kaina siekia tik 73 Lt/m2. Panašios žemos žemės kainos taip pat stebimos Pakarpatės ir Varmijos-Mozūrijos vaivadijose – atitinkamai 62 ir 61 Lt/m2.
Vidutinė žemės ūkio paskirties žemės kaina taip pat labai skiriasi įvairiuose regionuose, nors ji nėra susieta su verslo aktyvumu ir ekonominio išsivystymo lygiu. Ir nors kainodaros logika skiriasi, brangiausi ir pigiausi regionai yra praktiškai tos pačios vaivadijos.
Taigi, remiantis Žemės ūkio restruktūrizavimo ir modernizavimo agentūros (Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa) paskelbta informacija, Lenkijoje 2021 metų pabaigoje didžiausios žemės ūkio paskirties žemės kainos buvo Didžiosios Lenkijos ir Kujavijos-Pomeranijos vaivadijose – 58,9 tūkst. Lt / ha atitinkamai 57,4 tūkst. Mažiausios žemės ūkio paskirties žemės kainos buvo Pamario ir Pakarpatės vaivadijose – atitinkamai 28,6 tūkst. ir 25,1 tūkst. Lt/ha.
Vidutinė kaina šalyje siekia 42,4 tūkst. Lt/ha, tai yra daugiau nei 2 tūkst. Lt daugiau nei tuo pačiu laikotarpiu pernai – tai yra, auga ir žemės ūkio paskirties žemės vertė. Tačiau reikia turėti omenyje, kad žemės ūkio paskirties žemės kaina priklauso nuo sklypei priskirtos klasės, kurios yra tik šešios. Pavyzdžiui, vidutinė I-III klasės sklypų kaina Didžiosios Lenkijos vaivadijoje yra 74,2 tūkst. Lt/ha, o V-VI klasės žemė kainuoja tik 42,3 tūkst. Lt/ha.
Be to, sklypo pirkėjas turės patirti papildomų išlaidų, susijusių su nekilnojamojo turto įregistravimu nuosavybėn. Tai 2-3% notaro išlaidos plius atstovų ir tarpininkų išlaidos – iki 5% objekto savikainos. Nepamirškite apie mokesčius, kuriuos aptarsime toliau.
Žemės pirkimo leidimas
Lenkijos įstatymai iš užsieniečių, norinčių įsigyti nekilnojamąjį turtą, nereikalauja jokio specialaus teisinio statuso – pirkimo metu užtenka turėti galiojančią vizą, norint legaliai gyventi šalyje. Tačiau pagal Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (Įstatymo dėl užsieniečių nekilnojamojo turto įsigijimo) 1 straipsnį, kitų šalių piliečiams, norint įsigyti žemę, reikės specialaus leidimo, kurį administracine tvarka išduoda vidaus reikalų ministras. pirkėjo pageidavimu.
Teisė pirkti nekilnojamąjį turtą suteikiama, jeigu:
- toks sandoris nekelia pavojaus Lenkijos valstybės saugumui, gynybai ir viešajai tvarkai;
- užsienio pirkėjas įrodys savo ryšį su Lenkija.
Taigi, jei grėsmių Lenkijos Respublikos valstybės saugumui nebuvimą įrodyti gana lengva, nes gynybos ministras (o žemės ūkio paskirties žemės atveju – kaimo plėtros ministras) neprieštarauja, tada su ryšiu su Lenkija nėra taip paprasta.
Visų pirma, pagal įstatymo 1a straipsnio 2 dalį ryšį su Lenkija gali įrodyti:
- lenkų tautybė arba lenkiškos šaknys;
- santuoka su lenke / lenke;
- turėti leidimą laikinai gyventi (leidimą laikinai gyventi) arba nuolat gyventi (leidimą nuolat gyventi);
- narystė Lenkijoje registruotos įmonės valdymo organuose;
- vykdantis ūkinę ar žemės ūkio veiklą Lenkijos Respublikos teritorijoje.
Neturint tokio ryšio ar faktiškai persikėlus į Lenkiją, leidimo pirkti žemę gauti neįmanoma, tačiau pirkimas be tokio leidimo pagal įstatymo 6 straipsnį negalioja.
Norėdami gauti dokumentą, turite surašyti prašymą, kuriame pagal įstatymo 1a straipsnio 3 dalį turi būti nurodyta:
- pareiškėjo asmens duomenys;
- duomenys apie žemės sklypą (adresas, kadastro ir registracijos numeriai, plotas, statybos charakteristikos);
- Pardavėjo asmens duomenys;
- vėliau įvyksiančių teisinių įvykių nustatymas (nekilnojamojo turto pardavimas);
- tikslai, kuriais vadovaujasi užsienio pirkėjas sudarydamas sandorį;
- lėšų šaltinių, kurie bus išleisti nekilnojamajam turtui įsigyti.
Prie paraiškos turi būti pridėti šie dokumentai:
- paso, leidimo gyventi ar kito asmens dokumento kopiją;
- dokumentas, patvirtinantis ryšius su Lenkija;
- nekilnojamojo turto dokumentai (žemės registro išrašas, žemės registro išrašas su kadastro žemėlapio nuoroda, žemės naudojimo paskirties pažyma ir kt.);
- pardavėjo pareiškimas, norintis parduoti turtą;
- dokumentas, patvirtinantis, kad yra lėšų (banko pažyma);
- 1570 Lt dydžio žyminio mokesčio sumokėjimą patvirtinančius dokumentus.
Prašymas išduoti leidimą pateikiamas Vidaus reikalų ministerijos Sprendimų ir koncesijų departamentui (Departamencie Zezwoleń i Koncesji), adresu: Varšuva, g. Rakovetskaya, 2a, arba išsiųstas paštu adresu: Stefan Batory, 5 (indeksas 02591).
Atkreiptinas dėmesys, kad įstatymo 8 straipsnio nuostatos numato sąlygas, kurioms esant žemei pirkti nereikia pirmiau nurodyto leidimo:
- jei užsienietis Lenkijoje gyveno nuolat gyventi (leidimas nuolat gyventi, zezwolenie na pobyt stały) ilgiau nei 5 metus;
- jeigu užsienietis yra susituokęs su lenku ilgiau nei 2 metus nuo leidimo nuolat gyventi gavimo dienos;
- jeigu užsienietis turi pilietybę arba vykdo ekonominę veiklą vienoje iš Europos ekonominės erdvės šalių.
Į ką atkreipti dėmesį perkant žemę
Į žemės sklypo pasirinkimą reikia žiūrėti rimtai, kitaip labai lengva tapti apgaulės auka. Pabrėžėme keletą aspektų, į kuriuos pirmiausia reikia atkreipti dėmesį perkant žemę. Visų pirma tai yra:
- Žemės sklypo paskirtis. Žemės ūkio paskirties žemė paprastai vadinama Ziemia arba Grunty Rolne, o statybinė žemė – działki budowlane. Natūralu, kad žemė gali būti naudojama tik pagal paskirtį.
- Ryšių buvimas svetainėje. Jei kalbame apie žemę statyboms, reikėtų ieškoti sklypo, prie kurio būtų prijungta nuotekos, vandentiekis ir elektra – tai liudys skelbime esanti frazė „działka uzbrojona w prąd i kanalizę“ arba „grunt uzbrojony w media“. “.Savaime klojamos komunikacijos kainuos ne tik itin brangiai, bet ir atims daug laiko.
- Svetainės vieta. Kuo arčiau jos išvystyta infrastruktūra ir viešojo transporto stotelės, tuo didesnis jos investicinis patrauklumas. Be to, bendruomenės priimtas vietos teritorinės plėtros planas (Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego) leis jums sužinoti, kas bus aplink ateinančiais metais.
- Nekilnojamojo turto teisinis statusas. Būtina patikrinti pardavėjo nuosavybės teisę į žemę ir pretenzijų į sklypą nebuvimą, tai daroma reguliariai kreipiantis į apygardos teismo žemės ir hipotekos registrų skyrių.
- Svetainės ypatybės. Visų pirma kalbame apie dirvožemio tipą, plotą, požeminio vandens prieinamumą, vietą pagrindinėmis geografinėmis kryptimis.
Kokius mokesčius teks mokėti perkant
Apskritai vienintelis mokestis, kurį pirkėjas turės sumokėti pirkdamas žemę, yra civilinių sandorių mokestis, kurio dydis yra 2% nuo sandorio vertės. Plius notaro mokesčiai ir PVM notaro honorarams. Plius, jei pardavėjas yra juridinis asmuo ir PVM mokėtojas, dar 23% PVM, kuris dažniausiai įskaičiuojamas į kainą. Prie šio sąrašo verta pridėti teismo mokestį už žemės ir hipotekos registro tvarkymą - 60 Lt, plius dar 200 Lt už informacijos įvedimą į šiuos registrus.
Dažni klausimai
Žinoma, tai tik bendra, bet toli gražu neišsami informacija, kurią mums pavyko surinkti apie žemės įsigijimą Lenkijoje. Tačiau jei skaitytojams vis dar kyla klausimų, visai tikėtina, kad atsakymus į juos jie ras šioje skiltyje.
Ar galima tikėtis leidimo gyventi įsigijus žemės
Žemės sklypo, taip pat bet kokio kito nekilnojamojo turto įsigijimas, nepaisant jo dydžio, įsigijimo pagrindo ar žemės paskirties, nesuteikia teisės gauti leidimo laikinai ar nuolat gyventi, taip pat juos pratęsti.
Kai gali būti atsisakyta išduoti leidimą įsigyti žemę
Įstatymas nenumato konkretaus sąrašo, dėl kokių priežasčių užsieniečiui gali būti atimta teisė įsigyti žemės sklypą. Tačiau nusistovėjusi praktika rodo, kad toks atsisakymas gali atsirasti šiais atvejais:
- jeigu pirkimo-pardavimo sandoris keltų grėsmę Lenkijos nacionaliniam saugumui ar viešajai tvarkai;
- jeigu pirkėjas neįrodė savo ryšio su RP;
- jei pateikiami suklastoti dokumentai, nurodoma melaginga informacija ir pan.
Be to, nėra mechanizmo, kaip nuginčyti ministro sprendimą.
Ar galima nusipirkti žemės pasienio ruože
Taip, įstatymas nedraudžia užsieniečiams įsigyti žemės pasienio teritorijose. Tačiau pagal minėto įstatymo 8 straipsnio 3 dalį tokiam sandoriui sudaryti būtinai reikės vidaus reikalų ministro leidimo, net jei užsienietis iš esmės pateko į išimties taikymo sritį ir galėjo įsigyti žemę be leidimas (pavyzdžiui, 5 metų leidimas gyventi arba 2 metai santuokos su lenku).
Pagaliau
Visos aukščiau pateiktos taisyklės ir nurodytos kainos galioja nuo 2021 m. Tačiau, atsižvelgiant į sparčiai augančią žemės paklausą ir kainas, Lenkijos Respublikos įstatymų leidžiamosios valdžios atstovai vis dažniau diskutuoja apie užsienio latifundistų žemės įsigijimo tvarkos griežtinimą. Todėl neatmestina, kad dabartinė tvarka netrukus bus pakeista. Šiandien užsienio investuotojui įsigyti žemės sklypą Lenkijoje nėra sunku – problema gali būti žemės sklypų už patrauklią kainą trūkumas.
